20160315营改增对房地产的影响汇总.pptx

营改增对房地产的影响 北京中原·投资顾问部 一 政策背景及概念解读 名词解读 1994年中国税制改革，确立里增值税和营业税两税并存税制格局 营业税 营业税（Business tax），是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。 营业税不按商品或征税项目的种类、品种设置税目、税率，而是从应税劳务的综合性经营特点出发，按照不同经营行业设计不同的税目、税率。 对房地产开发企业而言，出售建筑物按销售不动产的5％税率计缴营业税。 增值税 增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。 传统房企测算，多以土地增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。但当前营改增方案并未明确土地增值税是否可以就此取消，或者两税并行。 “营改增”动因分析 在现行税制下，只有营业税既无抵扣也无扣除，而增值税受成本费用扣除影响。 因此，营改增有利于解决重复征税的问题。 税制试点路线 营改增自2012年1月试点以来，试点地区由点扩面再到全国，试点行业也陆续增加到“3+7”（交通运输业、邮政业、电信业和7个现代服务业），目前仅剩建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业（也有将建筑房地产业合并后称三大行业”）尚未纳入营改增试点。 “营改增”概念解读 营改增即营业税改征增值税的简称。 营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，在原则上，还是要保持总体税负基本稳定。 目前业内多倾向为房地产、建筑业税率或为11%，生活服务业、金融保险业税率或为6%，预计房地产、建筑、金融三大行业将一起推行。 今年两会期间李克强总理提出，2016年将采取三项举措，其中一条是全面实施营改增，从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。 二 政策对房企的影响 1. 有利于完善税收链条，优化税收结构 营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，在最终消费以前的各个环节基本消除了重复征税，有助提高经济效率，由此也会带来增值税收入的增长。 “营改增”影响/行业层面 2.规范财务税收管理 ，规范经济市场行为 因营改增后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，以往曾经存在的虚开发票、没有合同代开发票等问题，都将予以杜绝。同时也规范了行业市场经济行为，有利于同行公平竞争。 原有粗放型营业税申报 简单的营业税核算模式 财务处理规范化（包括完善会计核算体系，以及处理相关开票、报税系统、认证抵扣等操作方面的一系列新问题） 代开、虚开增值税发票已经刑法入罪（刑法第205、206、208条规定，个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产） 审核环节不规范，虚开代开营业税发票 “营改增”影响/市场层面 施工方“甲供材”建设模式 营改增 所有材料都必须由施工企业采购并索取发票，（房地产开发企业可以在施工合同中约定对相关建筑材料的品质标准） 3.将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，利好房企 企业新增不动产纳入抵扣范围，即企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣，有利于房地产大宗交易成本降低，对冲企业盈利空间持续收窄的风险，对于商办物业去库存起到促进作用，企业为主体投资行为也有利于房地产市场的需求量回升。 “营改增”影响/企业层面 数据来源：中原集团研究中心 “营改增”影响/个人层面 首次涉及自然人缴纳增值税征管，或将影响二手房买卖利润，抑制炒房 根据国家规定，目前二手房交易中卖方需要缴纳营业税，具体规定为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，营业税税率为5%;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 　　而在增值税税率方面，营改增后，缴税基数将由售价变为差价，可参考建筑业增值税税率11%进行预判。 由此可能导致两种结果：一为炒房利润空间缩水，个体投资行为短期内因税改方案而进入市场观望期；二为业主转嫁税费负担，导致二手房价持续攀升；预计税改期间二手市场可能出现一定时期的“有价无市”局面。 　 　 购买价（万元） 售出价（万元） 营业税及附加 应缴税费（万元） 二年内住宅（普通及非普） 税改前 100 300 5.5% 16.5 税改后 100 300 11% 22 备注：二手房交易中涉及到的契税、个税、土地增值税、印花税等税费均需正常缴纳 三 政策衍生问题及建议