高容积率房地产项目专题研究.ppt

宜居性——景观 宜居性——景观 宜居性——景观 宜居性——景观 宜居性——景观 景观应作为高容积率项目提升品质的重要关注点，可有效舒缓高容积率带来的生理和心理压力。 景观本身要具备必要的观赏性，包括近距离景观和高视点景观。 景观的可参与性，或多功能原则，也就是绿化用地也可以做别的功能用，是多用途空间，以满足居民的活动需求。 水景的适当采用：恰当运用有助于提升景观档次，调节小气候，从心理层面看，水景能更有效地舒缓压力。 车库应纳入景观体系一并考虑：一方面，弱化对景观的影响，另一方面，也需要为停车创造良好的环境。 宜居性——景观 在倡导“健康住宅”的今天，要关注景观的生态性，提倡生态第一，景观第二的原则。生态景观不只是绿化，必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。具体设计上： （1）注重绿化布局的层次、风格与建筑物相互辉映。 （2）注重不同植物各方面的相互补充融合，例如，除普通草本植物外，注重观赏花木、阔叶乔木、食用果树、药用植物和芳香植物等的种植。 （3）注重发挥绿化在整个小区生态中其他更深层次的作用，如隔热、防风、防尘、防噪音、消除毒害物质、杀灭细菌病毒等，甚至从视觉感官和心理上消除精神疲劳等作用。 （4）从生态角度看，用树绿化的效率要比草坪绿化高2．5倍，也好维护。根据研究，乔木与草坪的投资是1：10，而产生的生态效应是30：1，每公顷的树木每年能吸收二氧化碳12吨，二氧化硫300公斤，产生氧气，吸收灰尘，蓄水，所以夏天感到凉爽，冬天感到温暖。 （5）生态小区的参考指标： 绿化指标：是衡量生态小区建设水平最重要的指标之一。绿地率（包括景区和水面）须达50%以上，人均公共绿地应在28平方米 以上。 地面保水指标：本指标强调建筑基地渗水保水能力，尽量减少混凝土覆盖面积，采用自然排水系统，以利于雨水的渗透，理想指标是小区80%的裸露地具有透水性能。 宜居性——生态节能技术的运用 外部保温节能技术 （1）外墙及屋面保温系统 （2）外门窗系统 （3）外遮阳系统 室内环境技术 （1）供冷供暖系统 （2）新风系统 （3）等等 聚氨酯外保温体系 屋面绿化 外遮阳 天津东丽湖项目 新风系统 宜居性——生态节能技术的运用 “科技豪宅” 1、锋尚国际公寓 锋尚国际公寓位于海淀区万柳居住区内，项目总建筑面积10余万平方米，建筑形式为一层八九户的塔楼。 2002年，锋尚打出“告别空调暖气时代”的广告语，引起业界轰动。 2、万国城MOMA MOMA几乎完全照搬了锋尚的核心技术体系，但做的更彻底。 MOMA抓住了非典这个契机，推出“病毒防火墙,科技养生新建筑”，得到市场的认可。 锋尚与MOMA的核心技术： （1）保温隔热性能良好的围护结构 （2）混凝土顶棚辐射采暖制冷技术 （3）全置换式新风系统 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 表现形式 引入城市生活，形成商业街区 住宅和商业各有独立出入口，如住宅从地下直接上各单元，地面一、二层跳空给商业，一般，住宅在商业背面有独立区域 商业街区完全开放，社区居民和外部人流均可享用 商业顶部一般开辟成社区专用的活动区域 富有特色的商业空间、细部、商业标识设计 一般特性 合适的城市区位产生对商业街区的需求 良好而恰当的商业氛围成就社区的标志性 社区居民既能享受时尚购物的便利，也可享受置身繁华的安静 实例 建外SOHO 阳光上东（中央街区） 阳光广场 Paseo Colorado Pentagon Row 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 建外SOHO 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 阳光广场 朝阳区炎黄艺术馆北侧。写字楼，商住公寓，出租，单元面积120-250平方米。 一、二层设综合性商场，设有邮局、银行、机票代理、大型超市、百货、餐饮、游泳池、儿童欢乐天地、卡拉OK、美容、桑拿、健身、啤酒屋、咖啡厅等。 一层屋面上设近万平方米的中庭喷泉广场。 设有多层停车场，共五百个室内及室外停车位供住户及访客使用。 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 阳光广场 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 阳光广场 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 阳光上东（中环商业广场） B区与C区的界线是一条城市道路，结合这条城市道路，社区营造了一个城市广场，主要的商业设施（出租）、娱乐设施、和运动设施汇集于此，成为整个社区的中心和起居室。 阳光上东(2.48) A B C 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 阳光上东（中环商业广场） 其他附加值——商业地产（Mixed Use）的可能性 阳光上东，国际化社区的思考 （1）从城市结构和形态出发的规划布局、单体设计，而不