定位报告(调整后).pptx

广汉“东轴厂”地块项目 第一阶段定位报告;;;;;启示一： 无论是广汉发展态势、市场需求还是地块条件，均支撑项目打造集中式商业。 启示二： 丰富的业种组合、稀缺的品牌效应、成熟的业态升级可作为项 目定位的主要切入点。 启示三： 适当引入成都地区消费模式和消费理念 启示四： 随着广汉人居收入的稳步提升，建议定位以中档为主，中高档为辅（保留档次升级的空间），适度考虑区域消费发展的前瞻性。 启示五： 精致特色的立面造型、相对完善的软硬件配套设施，能帮助项目迅速建立市场知名度。 启示六： 塔楼业态选择上，功能灵活的公寓类产品优于写字楼产品。;;;定位方向研判;经济维度;经济维度;经济维度;风险维度;风险维度;经济维度：;项目容积率增加可行性分析;从目前项目地块属性分析，不难看出，项目增加容积率的面积必然是在塔楼部分，而通过市场环境分析，保证项目开发风险可控的原则下，大面积增加塔楼面积的方向只能是住宅！;增容成本费用按50万/亩进行计算！;新增容积率部分静态收益分析;在4000元/平米的销售均价基础上，按目前市场最高销售速度，至少需要15个月获取税前2000万的利润！;;1、庞大的来访量基础 2、较高的到访转化率 ;可借鉴案例：华地财富广场 地段属性与本项目相似，销售价格远高于周边临街底商和住宅底商！;主力店外围拉动效应分析;定位方向研判;主力店内部拉动效应分析：;主力店内部拉动效应分析：;模式一： 主力店+步行街+酒店+住宅 模式二： 纯商业步行街区+酒店+住宅;总平规划建议如下： （整体考虑方案一）;;总平规划建议如下： （整体考虑方案二）;;业态组合方案及规划建议;以上从整体角度考虑的方案的前提均是需要开发商拿下3#地块，一并进行规划设计开发；对开发商资金压力提出更高要求！;总平规划建议如下： （现状考虑方案一：主力店+商业街+酒店+住宅）;4F;摆布思路： 南地块采取开放式的峡谷底商布局，形成四个小型广场形成人流集聚地，北地块则布局包租型酒店以及商业街，同时该地块东南地块预留部分小型广场。与南地块东北角广场形成联动，以此降低整体运营难度。;业态组合方案及规划建议 ;总平规划体量关系： （现状方案一）;总平规划体量关系： （现状方案二）;现状两种模式评估及经济测算：;5.2 各方案评估及经济效益——方案一;方案一开发成本测算;5.2 各方案评估及经济效益——方案一;方案一全部销售测算：;5.2 各方案评估及经济效益——方案一;;方案二经济技术指标;方案二开发成本测算;5.2 各方案租金评估——方案二;方案二全部销售测算：;方案二初步静态分析：;方案;在现有两块土地的前提下，综合考虑社会效益和经济效益，主力店+商业街方案效益最高，建议采取该方案进行开发。;;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;商家意向访谈;序号;序号;;客群定位界定;;消费者定位;商业投资客群定位;商业经营者定位;住宅客群定位;项目市场定位;项目市场定位;项目市场定位; ;项目档次定位;;;3.2.1 项目商业档次定位：市场空白影响档次定位;城市商业发展阶段影响档次定位;档次定位修正;;项目酒店档次定位;;市场现状： 1、住宅市场供应量大，供应存量高企。 2、档次主要集中在中低档的多层、小高层、高层的组合产品为主。 3、规模大盘、河景大盘等特色楼盘众多。 4、价格处于低位，高端需求有限，价格提升空间不大。;;开发商愿景 利润最大化、快销、项目运营科持续发展;;整体功能定位;商业业态定位;商业业态定位;商业业态定位;2.格调休闲 高品质，多元化的品牌娱乐商家，填补广汉市场空白满足消费者提升了的娱乐需求。如中高档电影院，品牌KTV，儿童乐园，电玩等。;3.饕餮美食 引入的餐饮主要以中档为主，重点为可以吸引年轻时尚及中高端客群的品质餐饮，包括美食广场、西餐、咖啡馆、连锁牛排馆、品牌快餐等。餐饮商家的进入，丰富了项目业态组合，同时加延长了顾客消费时间，多样化的餐饮组合，在广汉较为单调的餐饮市场上可抢得一席之地。;;业态配比修正;;平均月去化19套;畅销项目 1、香港花园 2、广信鹭岛 3、格兰维亚 4、雒城一号 5、那维亚半岛 滞销项目 1、卓越君城 2、塞纳湾 3、天鹅堡 4、美景家园 5、英伦豪庭 ;住宅市场;住宅市场;住宅市场;畅销项目;滞销项目;名称;住宅市场;住宅市场