万洲第一街商铺销售培训汇总.ppt

商 铺 销 售 培 训;商铺投资方式;3、短时间内转手获取差价 相对于其他三种经营方式，短时间内转手获取差价变现能力强，但是它并不适合每一位投资者，它需要投资者对市场具有相当的敏锐力。由于许多不确定因素的存在，当初想短时间内转手获取差价的投资者被套牢也是很正常的。 4、先经营，后转手 是指投资者自己先经营，等到商铺火爆后再以高价出售。先经营，后转手可以在不长的时间内带来最大的收益。这种理想的状态当然对投资者提出了更高的要求，它不但需要对当前的市场有一个基准的把握度，而且需要对未来的市场有一个很好的预计。大的利益相对的是大的风险，弄巧成拙者大有人在。 ;商铺投资与住宅投资的比较分析;分析：;产权式商铺概述;什么是产权式商铺？;产权式商铺的特点;“小业主，大商场”的产权式模式分析;购买商铺的客户类型分析;经营者;商铺投资客户特征分析;投资模式与政策概述;波特金马广场商铺的投资回报分析及其保障体系;波特金马广场投资回报分析;动态收入分析;波特金马广场投资保障体系;（4）质押保障——购波特金马广场的商铺由淮安市住房置业担保有限公司为借款人提供还款担保，这可窥视出淮安产权监理处分担了波特金马广场部分的投资风险，对此，淮安市房管局专业人士作了详实的分析和审查，极其严格的控制了波特金马广场的投资风险，并免除了需由投资者交纳2‰担保费。详见《淮安市房地产抵押合同》 （5）资产保障——波特金马广场整个商场物业共7层,地上6层,地下1层,公开出售的商铺仅是地上4层，而地上两层的产权是不销售和转让的，金马房地产公司是以自己所拥有的4亿元的资产为支付2-4层租金总额提供担保，依法办理手续。 （6）退铺保障——波特金马广场产权式商铺,在购铺的满10年后,即2015年为“无理由退铺年”，即投资者届时若想把商铺兑现，可按原先购买总价把商铺退还天信房产公司。详见《商品房买卖合同》 ;经营者：张先生，32岁，波特金马广场经营商家 购买分析： 2年前，张先生在商场租用了一间25平方米的铺面，生意一直很好，可每年交纳275元/平方米的租金，算下来十年租金就有82.5万元，张先生觉得很不划算。张先生算了一笔账，若一次性投入100万元购买50平方米的商铺，产权40年，十年回报（按每年8%税前计算）就是80万元，其全部投资回报年限仅为12年。于是他当即决定投资，这样经营、投资双丰收的机会，精明的张先生怎能错过？;投资者：冯女士，41岁，职业投资人 购买分析：冯女士购买商铺面积40平方米，用于投资。 冯女士是淮安资深的职业投资人，凭借其一贯敏锐的眼光和独到的见解，在对波特金马广场作了详细了解后，她投资这里带租约的产权旺铺。冯女士认为，这里的市场成熟度和火爆商气是自己投资安全和稳赢的保障。因为看中的是更长远的回报，冯女士认为现在购买，以后的增值空间将更大，只管坐等赚钱。;购买与银行存款分析：;如何引导客户购买商铺?;4、策略 促销卖点先行→兴趣→信心卖点加强信心→产生购买欲 5、整个推销大致过程： 1)???介绍项目功能规划情况； 2)????介绍商铺投资情况； 3)???对比其他楼盘去分析本项目卖点的独特性、吸引力和人流竞争力，让客户产生兴趣； 4)????再以投资顾问推价方式介绍商铺； 5)????最后介绍“有关投资计划”，（投资类型、付款方式、价款情况）令客户认同??风险、高回报。（附《计价表》）???;;计算商铺投资收益率的方法; 方法二：租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款） 　　优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 　　弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。;一个简单的投资价值评估公式;如何进行商铺贷款?;2、贷款额度 　　贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的60％。 3、贷款担保方式 　　借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。　 4、贷款期限及利率 　　最长不超过10年。利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。?;申请人应提供的资料;办理流程;贷款偿还方式;您，还有什么疑问吗？