聚焦2016楼市开年新政选读.docx

聚焦2016楼市开年新政中央政策：聚焦去库存降低税费首付第一招：降低首付??????2月2日，央行和银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，《通知》称，为进一步支持合理住房消费，不限购的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付最低为30%，而对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。??????业内人士认为，央行降低首付比例的政策对于扩大购房需求有不错的帮助，利好二三四线城市的房地产市场。此次调整进一步强化因地施策的原则和自律机制的作用，要求对实施“限购”措施的城市，房贷政策仍按原规定执行。同时明确，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导、因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。第二招：降低交易契税和营业税??????2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发文，调低个人购买住房的契税税率。意见表示，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不执行上述政策。??????首先这是一个差异化契税政策。从城市的角度来看，税费政策在制定中绕开了一线城市，这是“区域分化日渐严重”所致。本次财政部契税新政都是对房地产市场的鼓励和刺激，旨在消化非一线城市的库存。新政不再提及普通住宅和非不同住宅的区别，直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率；新政的税率标准也不再提及类似“满五唯一”、“满二唯一”、的说法，重新界定了首套房与二套房的概念，直接将家庭第二套改善性住房定义为已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。??????从本次契税新政的市场效果来看，政策面总体上有助于非一线城市首次改善或置换型改善需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲，由于改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。第三招：综合发力构建长效机制??????除了降低首付、降低交易环节契税和营业税这些需求侧的刺激，中央还出台了多个文件，包括推进户籍制度改革、控制土地储备规模、大力推进棚户区改造和货币化安等，从需求和供给两侧都进行了着力。总体来说，目前中房在开发供给侧的发力还不够，仅寄希望刺激消费来解决去库存问题，也难以跳出“边去边增”的怪圈。同时，对需求的刺激，还导致了没有库存压力的一线城市房价出现了猛涨。??????推进户籍制度改革。2月2日，国务院发布《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，强调了新型城镇化对我国现代化建设的重要性，要求加快推进户籍制度改革，提升城市综合承载能力，制定完善土地、财政、投融资等配套政策，充分释放新型城镇化蕴藏的巨大内需潜力。??????加大棚户区改造及货币补贴力度。2月6日，中共中央办公厅、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，《意见》提出了未来深化城镇住房制度改革的两大方向，即以政府为主保障困难群体基本住房需求，以市场为主满足居民多层次住房需求。其中要打好棚户区改造三年攻坚战，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。?????????控制土地储备的合理规模。2月22日，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会联合发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》指出，各地区应当结合事业单位分类改革，对现有土地储备机构进行全面清理。自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。各地土地储备总体规模，应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素确定。现有土地储备规模偏大的，要加快已储备土地的前期开发和供应进度，相应减少或停止新增以后年度土地储备规模，避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。???????????增加公积金缴纳积极性。2月17日，中国人民银行,住房城乡建设部,财政部发布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，由目前的0.35%和1.10%统一上调为1.50%。据媒体粗略计算发现，本次住房公积金政策的调整，相当于国家每年为公积金缴存者发了一个150亿元的“利息红包”。虽然利率调整幅度不