[2-010]2008年杭州市保利地块市场评估及产品策划建议.ppt

杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一。 目前入驻学校： 高校 浙江理工大学 杭州电子工业技术学院 中国计量学院 浙江司法警官职业技术学院 杭州商学院 杭州师范学院 浙江财经学院 中学 文海中学 下沙中学 小学 下沙中心小学 杭州实验外国语学校中学部 杭州实验外国语学校小学部 下沙二小 一线江景、二线江景、三线江景的方案排布 6543 9085 7466 每平方售价 981.47 1362.75 1119.9 每平方利润 0.15 0.15 0.15 利润率 2500 2500 2500 建安及配套等费用 2450 4373 3148 楼面地价 850.59 18号地块 1181.05 35号地块H 971 35号地块G 营业税 地块 注： 1、上表按税前利润率15％计算，不含土地增值税和企业所得税，经营成本和营业税等按13％计，建安成本计2500元/㎡ 2、本测算仅针对本案住宅部分产品进行评估，由于目前本案商业产品形态可能具备较强的特殊性，因此本测算暂不考虑商业部分 本案住宅产品底价估算 地块开发经济测算 高土地成本 高销售价格 高客户层面 提供何种产品应对客户？ 项目产品策略安排 自 身 配 套 打 造 商业走廊 阳光泳池 时尚会所 周边配套建设提速 魅力之城让更多人开始关注九堡 项目产品策略安排——知名开发商个案参考 布局错落有致，层次分明 整体规划呈退台式布局 建筑的亲水特性 中央水景与集中绿地 板式、点式、跌落退台式、弧形板式等多种建筑形态 杭州本地开发商绿城的高品质代表作品 项目产品策略安排——知名开发商个案参考 板式、点式、跌落退台式、弧形板式等多种建筑形态 建筑细部的细致处理 丰富多样的景观空间 底层全部架空，3.9m 底层局部透明大堂处理 延承绿城经典外立面 项目产品策略安排——知名开发商个案参考 内外水景遥相呼应 钱塘江的一线水景 景观打造与绿城对产品品质的孜孜追求，树立了绿城产品在杭州人心目中的地位 项目产品策略安排——知名开发商个案参考 围合型内街式商业广场 商业配套建议 全新商业地产理念，可以吸引更多实力商户的加盟。 项目产品策略安排 增设休憩场地，延长顾客的逗留时间，形成良好的商业氛围。 项目产品策略安排 商业配套建议 围合型内街式商业广场 全新的购物体验吸引顾客的再次光临。 项目产品策略安排 商业配套建议 围合型内街式商业广场 项目产品策略安排 新城打造 配套完善 商业设置 对35号地块项目的产品建议点 亲水建筑 退台布局 户型建议 保利打造自然景观与舒适度俱佳的高品质社区。 自身配套的完美融合，教育、医疗等配套一应俱全，让业主无后顾之忧。 结合保利对于大盘开发的成熟经验，打造高尚大型新城社区。 围合型内街式商业模式打造，全新商业理念改变周边配套不足的现状，形 成下沙的另外一个商业节点。 中央组团的景观打造，注重内部水系的应用，与钱塘江江景融合，营造完 美和谐的亲水建筑。 为了达到江景面的最大覆盖，退台式的总体布局，让西面的建筑可以更多 感受到一线江景。 三房为主，主力面积段120-150平方，二房为辅，主力面积段90-120平方。 退台布局 亲水建筑 中央组团 街区商业 主要人口迁移线路 本案理论客户购房感性描述 下沙客户 这附近价钱便宜，房子不差的，买最好的房子也比市中心便宜多了 / 在这里习惯了，慢点有得发展的 / 在这里工作啊，住得远过来上班太麻烦 / 这里房价和市中心没得比，市里面的哪里买得起 / 这里也不便宜了，再往外点到海宁价钱还马马虎虎 城区客户 市中心贵，但生活方便，这里才是杭州啊，其他地方再便宜也不去 / 住了这么久公寓，花市中心一样的钱，走远点买个别墅，这个感觉不一样了 / 市中心那么贵，不买出去有什么办法，总要有个房子，不过至少要去能过日子的地方吧 外市客户 省城当然好咯，有能力就买了，XX那种地方哪里像是杭州 / 小孩读书，不要他跟我到处跑的，杭州么教育好啊，住么就住学校周围咯 / 以后总要来这里过的，各种条件都好是吧？远点的地方什么都没有的，不能买的 关于购房区域，理论客户如是说 本案理论客户主要购买落点归纳 —— 主要来自浙江，购买力较强，专注于传统市区物业，对产品档次并无太多挑剔 主要来自浙江，购买力