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物业资产管理现状及发展路径研究 李莹 陈德豪2 （广州大学商学院 广东广州 510006） 摘要：本文通过我国物业管理行业发展现状和发展趋势分析，从城市人口增长趋势、业主投资理念以及物业服务企业自身发展等角度研究了物业管理向资产管理发展的迫切性和可行性。在此基础上结合我国现状，探讨物业资产管理发展的路径和模式，提出物业服务企业创新经营的方法，给出其从传统物业服务向资产管理升级的可行发展建议。 关键词：物业管理；资产管理；物业服务企业；产业升级 Research on the industrial upgrading of property service enterprises, from property management to asset management Li Ying1 Chen Dehao2 （Business School of Guangzhou University Guangdong Guangzhou 510006） Abstract: ’s property management industry; expound the indispensable and feasibility of industrial upgrading from property management to asset management, from the aspects that urban population growth, proprietor investment concept and the self-development of property service enterprise. On the basis of the current developing situation of China’s property management industry, discuss the developing pattern and route for asset management, give advice on innovation management of property service enterprise and propose feasible ways for its future development. Key Words: Property management; Asset management; Property service enterprise; Industrial upgrading 1. 我国物业管理行业发展现状 我国物业管理从20世纪80年代在深圳起步，随着近年来城镇住房制度改革和住宅商品化政策的持续推进，以及城市化进程的加快，物业管理行业作为一个新兴的服务行业规模不断扩大。经过近30年的发展，物业管理范围覆盖住宅、办公楼、学校、工厂甚至市政设施等各个层面，已成为社会生产、生活中不可或缺的重要行业。全国城市物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，一线及二线城市达50%以上，深圳市已超过95% 。我国物业管理行业和物业服务企业的发展经历了萌芽起步、快速发展和稳步增长三个时期。综合而言，我国物业管理的发展具有如下特点。 1.1行业规模与覆盖面越来越大 据不完全统计，我国物业管理行业从业人员超过350万人，有物业服务企业3万多家，管理超过100亿㎡的不动产。中国物业管理协会2007年调查数据显示：在参与调查的近5000家企业中，1981至1994年仅成立企业268家；1994至2007年成立企业4449家，其中1994至2004年10年间共成立企业3612家，占比76.57%，10年间成立企业数以每年约133%的速度激增[1]。 表1-1：1992—2007物业服务企业成立数目统计表 年份 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 数量 32 72 116 146 172 192 258 343 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 数量 396 426 496 561 506 466 284 87 资料来源：中国物业管理协会网站《物业管理行业生存状况调查报告 图1-1：1992—2007年物业服务企业成长趋势图 资料来源：中国物业管理协会网站《物业管理行业生存状况调查报告1871 40.76% 37.22 886 东部 1754 958 54.62% 124.83 522 29.76% 51.82 274 中部 1308 413 31.57% 24.56 605 46.25% 18.