XX居住小区物业管理方案[].doc

金江名都居住小区物业管理方案 目??? 录 一、项目概况三、物业管理内容、物业管理模式、物业公司组织机构和管理制度、物业费的成本测算、业服务内容、标准及质量保证措施、管理总体目标与分项目标一、项目概况 1.?地理位置该项目位于与区的结合部，，，。 2.?项目主要经济指标 计量单位 数 值 居住区规划总用地 Hm2 8.64 1.居住区用地 Hm2 58300 ①住宅用地 Hm2 32531.4 ②公建用地 Hm2 3789.5 ③道路用地 Hm2 5363．6 ④公共绿地 Hm2 16615.5 2.其它用地 Hm2 居住户数 户 1690 居住人数 人 户均人数 人/户 总建筑面积 万m2 324153.21 1.居住区用地内建筑总面积 万m2 ①住宅建筑面积 万m2 188251 ②公建面积 万m2 4005 2.大卖场总建筑面积 万m2 58886 项 目 计量单位 数 值 ①大卖场面积 万m2 19385.12 ②公建面积 万m2 3083.5 地下车库及人防 万m2 3.底层架空面积 万m2 住宅平均层数 层 23 人口毛密度 人/hm2 3.0 住宅建筑配套密度（毛） 套/hm2 住宅建筑配套密度（净） 套/hm2 住宅建筑面积毛密度 万m2/ hm2 住宅建筑面积净密度 万m2/ hm2 容积率 万m2/ hm2 停车率 % 停车位 辆 1295 地面停车率 % 地面停车位 辆 住宅建筑净密度 23.97% 60 建筑密度 % 绿地率 % 41.6 二、序言 由市房地产开发有限公司(集团)位于市区，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，高层住宅为主，部分商业用途用房为辅的综合项目，共计有高层住宅户数户。既具都市的繁华，又有怡人的环境，项目配套有电梯部，车位总数豪华会所平方米。 针对房地产开发有限公司对的服务和管理工作提出的高档次、高标准的要求，物业管理有限公司在此提出对服务和管理工作的构想和实施方案。 服务和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不能不思创新，墨守成规,应该科学、客观地进行物业管理设计和策划，物业公司在的指导下，为客户度身定制服务及管理模式，踏踏实实地协助管理方抓好每个服务和管理细节，创立领先服务品牌，提升物业价值。 我们拟定的服务及管理方案应达到以下目标：1．确保业户获得高标准的服务，满足业户的主要需求；2．支持和促进的商业物业的招租工作3．确保物业管理公司实现科学、规范的服务和管理；4．确保投资商获得良好且长远的经济效益和社会效益。同时，服务及管理方案应该达到以下要求：1．科学、高效：符合高层住宅项目的管理原理；2．实际、可行：符合的实际情况并注重可操作性。3．节省、降耗：最大程度降低运营管理成本的同时保证高标准的管理服务质量。 、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据，，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大