土地一级开发模式与融资问题探讨.ppt

融资方式 传统模式 新兴模式 传统模式 财政拨款 储备基金 银行贷款 民间借贷 抵押融资 项目融资 商业信用融资 金融租赁融资 信托融资 基金融资 证券融资 产权交易融资 增资扩股融资 债券融资 夹层融资 境外融资 买壳上市融资 分类、有针对性地解决融资问题 储备中心：继续强化政府投资，拓宽非政府融资渠道 开发区：理顺主体关系，有限责任制是拓展融资渠道的前提，股权融资可作切入点 城投：一、二级联动，开拓多元化融资渠道 融资对策（3） 融资方式 传统模式 新兴模式 传统模式 财政拨款 储备基金 银行贷款 民间借贷 抵押融资 项目融资 商业信用融资 金融租赁融资 信托融资 基金融资 证券融资 产权交易融资 增资扩股融资 债券融资 夹层融资 境外融资 买壳上市融资 欢迎交流、讨论！ 地址：北京市新街口外大街19号北京师范大学主楼A区511B 邮编：100875 电话/传真： 010手机：电邮：whxbnu@163.com 土地储备模式特点及效果 模式特点：在土地进入市场而且价格合适时，政府将其购入；当土地被买入以后，政府将对土地进行整理并储备起来，在适当时候投放到市场或者直接用于开发。最终开发用地是用于出租还是出售，各城市会根据实际情况采取不同措施。如阿姆斯特丹采取的主要处置方式是将土地出租，鹿特丹则采取将住房用地出售、其他用地出租方式。 效果：荷兰土地储备制度取得了非常接近的成效，为广大市民提供了优质的住房，并推动了城市发展、土地市场有序运作和整个社会福利的提高。 （2）瑞典 历史上瑞典土地一直是君主所有制。 1810年，瑞典人开始获得土地所有权并加以开发。由此瑞典土地开发日益繁盛，发展到后来出现了过度开发现象，人们意识到城市政府必须收购土地进行干预，使地价趋于合理以利于城市开发。 从1904年开始至今，斯德哥尔摩市土地储备制度发展可分为3个时期: 1904年至1939年：初创与成型时期。 20世纪40年代至1967年：高速发展时期。经过城市土地储备制度的各项改革，到1967 年达到土地储备的巅峰; 1968年以后：稳定和调整时期。由于法令和政治权力的转变，土地储备工作的方式和进度也逐渐受到影响。 瑞典斯德哥尔摩土地储备制度发展 历史时期 管理主体 资金保障 配套制度、法规 初创与成型期（1904～1939年） 市议会财政委员会 （1904～1908年） 政府设立支持土地储备运作的封闭基金 颁布资产所得税法案（1928年） 市议会农业财产委员会 （1904～1918年） 资金来源多元化，主要包括：税收、银行贷款、债券融资和政府贷款 1946年颁布规定：政府的一切土地买卖需要2/3 的施政会成员统一才能通过； 1947年颁布“建筑与规划法案”；1949年对土地征收法案进行修订；1949年开始，禁止农民将农地转让给非农民 不动产委员会 （1919～1955年） 高速发展期（1940～1967年） 稳定与调整期（1968年以后） 政府经营土地买卖的公司（1956年以后） 1968 年通过并实施 “土地利用控制法案”，再次修订“征收权法案” 瑞典模式特点与效果 模式特点：首先将城市或周边地区土地纳入市场，并购入有发展潜力的土地; 当土地被整理成熟的时候，就将其并入城市范围，并根据土地的可开发性，在法律允许和城市规划限制的范围内将土地出售、出租或者直接用于开发。 效果：到1967年为止，斯德哥尔摩市共收购土地13.8万英亩（约5.5万公顷），约占当时全市总面积的1/3，收购土地总价值达1.1亿美元，这些土地大都在郊区。 这些储备土地成为斯德哥尔摩市郊区卫星城镇建设的基础，推动了斯德哥尔摩城市化进程。 但是，由于城市和周边地区各自独立的行政管理体制，到后期，土地收购难度越来越大。 瑞典模式总结 瑞典土地储备制度经过多年发展，为广大城市居民创造了高质量的居住环境，有效控制了土地价格上涨速度，并且储备了足够平衡市场的土地，对土地市场规范发展起到了有效调节作用。 可以说，瑞典的土地储备制度是相当成功的，为城市的发展、土地市场的健康运作和社会福利的提高起到了积极作用。 （3）法国 法国土地储备制度起步较晚。 “二战”期间250万间居民住宅被毁，造成严重住房短缺。加之“二战”后法国农村人口向城市集中，前法国殖民地居民也纷纷涌入国内，城市人口迅速增加。 同时，农地分散，无法得到有效利用。 法国政府为解决住房短缺、抑制投机，决定建立一套新的开发机制，城市土地储备制度应运而生。 1958 年至1974 年间，先后实施了六个土地储备项目。政府在这些土地储备项目中都起了很大促进作用。 法国的六个土地储备项目