土地挂牌前程序展示.ppt

一、基本概念 1、毛地：在城市旧区范围内，具有一定的城市基础设施，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。 2、净地：完成土地开发，不存在需要拆除的建筑物、构筑物，具备基本建设条件的土地，可直接用于建筑。 3、生地：完成土地征用，未经开发、不具备城市基础设施、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。 4、熟地：相对于生地，已开发，具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。 5、七通一平：是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通河和场地平整。6、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。7、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映了一宗地的基本情况，包括：宗地权属界限、界址点位置，宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系。8、地籍：是指反映土地位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途等基本情况的簿籍。 按开发等级分类 1、一级开发：指对国有土地（毛地）或乡村土地（生地）进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当配套设施建设，使其达到建设条件，再进行有偿出租或转让的过程。 2、二级开发：指先将“生地”（不具备使用条件）开发成“熟地”（具备使用条件），让后进行拍卖或出租，由买地者去建造房屋。 1、土地用途：农用地、建设用地。2、土地属性（所有权）：集体所有、国家所有。3、规划用途：住宅、工业、商业、办公、公寓、酒店、市政、公用设施。 二、规划概念 1、控制性详细规划 ： 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 2、修建性详细规划 ：以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。 ? 3、容积率：指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率决定地价成本在房屋中占的比例。 4、建筑密度：是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 三、西安本土概念 1、圈内：西安市规划主城区范围以内。 2、圈外：西安市规划主城区范围以外。 3、确权：西安市城中村改造的集体建设用地改变成国有建设用地的过程称为确权。 4、圈内的农业用地统称农用地，农用地转建设用地需上国务院审批。圈外的农用地分基本农田和一般农田。基本农田是国家的红线，不可触碰；一般农田可以调剂，即把一般农田转为建设用地，同时在其他区域补回同样面积的一般农田。 四、土地挂牌前的组织流程 1、若该宗地是集体建设用地，要完成确权过程，即组织勘测、地籍调查等搜集相关资料，由市国土局组织会议，研究决定后，上报市政府常务会，经市政府批示后，即可组织资料，委托储备中心进行挂牌手续。 2、确权的过程中明确原有产权单位、集体或个人，确定宗地四至范围及界桩。 3、完成有形改造和无形改造。 有形改造：房屋、地面附着物的拆除和安置房的建设。 无形改造：农业户口人员转为城市居民户口；撤销村委会，建立社区居民委员会；缴纳社会养老保险；集体资产进行清产核算；经济体制改革。 1、若该宗地是农用地，此地块首先要上报国务院审批，经国务院审批后，方可转化为建设用地，在陕西省每年只有一次机会上报国务院，在当年的5、6月份上交，大概在8、9月份审批结束，审批通过后，用地性质有农用地转化为建设预留地。2、组织召开村民代表听证会，取得同意征地的文件；进行村民户数和人数的清点；为村民办理社会养老保险；清偿测算等组织相关资料上交省国土资源厅，（上交省厅后先做电子文档，再提交至耕保处、利用处、地籍处、规划处，四大处处长会审后，组织上厅务会）通过省国土资源厅后，组织上省政府常务会，通过后，下发土地审批件。上厅务会前组织资料时间约3-5个月。通过厅务会、省务会审批约2-4个月的时间。 3、省厅土地批件下到西安市国土局，市国土局下土地批复与地方政府，开始启动征地公告、补偿安置公告，两次公告时间约40天，公告结束后，市国土局下发西安市土地审批件，地方土地局下发土地批件。 4、规划局获取控制性详细规划及经济技术指标。 5、到市局土地利用处办理供地批文，委托储备中心进行挂牌。