主楼物业管理方案.doc

二〇一〇度 主楼物业管理方案 （草案） 物业管理部 李景唐 二〇一〇年三月 主楼物业管理方案 一、 概述 北大未名生物城主楼（研发办公楼）位于北大生物城园区的中心，是整个园区的标志性建筑，集办公、研发、会议接待为一体的多功能建筑。 设施主要有大功率中央空调、各楼层主要通道安装24小时安防监控以及电子门禁系统、智能消防中控系统、电梯 、专业级设备的多功能会议室，以及背景音乐与消防广播二为一的广播系统。 二、工作重点与管理目标 物业管理引用文件《北大未名生物城物业管理手册》 本年度工作重点 主楼设施设备以及各系统的验收质量将直接影响到今后主楼功能的使用，也是保证整个主楼系统正常运行的基础，把隐患处理在最初，极大限度地避免人力物力的浪费，最大可能的减少管理成本将是主楼物业管理的只要目的。 2010年主楼物业管理的重点是主楼的各系统的接管验收工作，以及接管后针对不符合使用要求的系统作出整改方案上报集团，得到集团领导批准后实施改造。 管理理念 为了保障以最小的管理运营成本来实现最科学的管理，提倡精细化物业管理模式将是整个管理的目标， 精细化物业管理服务将作为管理的战略决策。精细化物业管理服务的实质，就是具有较高管理基础、管理能力、服务水平的管理内涵，追求运营管理的标准化、专业化、规范化的高阶段修炼，强调在管理的全过程都要注意对细节的观察和把握，涵盖从战略的制定到具体的执行。做到管理分类模块化、工作内容表格化、工作流程精细化，工作文案实务化。 管理目标 本年度目标，顺利接管主楼的设备设施，根据集团领导以及客户的需求改造得更完善。完善各系统的规章制度及管理机制。编纂《北大未名物业运营管理手册》 长远目标，打造一个新的物业管理团队，多功能、高质量、高素质、高效率、低成本、优质服务是整个管理的核心。创造服务品牌 三、组织架构及岗位职责 物业管理作为集团一个窗口部门，管理水平和服务质量直接影响到集团的形象。科学的组织架构贯穿这个管理系统的每个环节。组织架构的科学性直接影响到精细化管理的实施。首先作到因个人技能而定岗位，做到分工明确。其次要责任到人这样才能做到责任明确，奖罚才能分明。 　　 　　 （ 组织结构图） 　　 四、人事管理 人事设置原则： 1．一专多能，每个物业部的员工至少有一个专长，通过内部或者外聘技能培训使每个员工能做到多面手。这样才能保证人力资源的最大发挥，也是降低管理成本的一项举措。 2．一人多岗，根据相关专业进行分类，每个岗位一人为主，多人相辅，在最短时间解决最大问题。 3．责任到人分工明确，奖罚分明。 五、 管理分类 整个管理以客户入驻的时间来界定分为前期物业管理和后期物业管理两部分。另外还有日常物业事务管理。这三部分管理内容将贯穿整个物业管理的全部。 前期物业管理要做的主要工作是前期介入和验收接管。租赁制度及租赁合同的制定。后期物业管理主要有公共设置管理和特约服务管理。 　 六、 前期物业管理 1. 前期物业介入 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向工程部提出建议）。协同相关部门对设计施工中存在的问题归类呈报给相管部门进行整改。前期物业介入的目标是以物业使用标准去对各系统提出建议，因为整个主楼各系统的设计中难免会出现些问题，而这些这些问题只有在运行中才会暴露出来，所以各专业技术人员依据自己的经验提出整改意见是为了今后的管理工作得以顺利实施而有力的保障。 2. 物业接管验收 物业接管验收是在工程部门验收合格后，物业部门根据各专业的使用标准而作的接管验收，验收的目的就是为了接管后正常使用，所以要根据实际使用情况而作出的验收。（具体接管验收标准参照《物业运营管理标准》） .1) 成立验收接管小组。 接管验收小组组长一般有集团主管领导担任，成员由各专业相关技术人员组成。在验收小组组长的带领下工作。本着今后物业维护保养管理的目标进行验收，验收标准严格按照相关标准（GB）进行逐项验收。 2）接管验收前的准备工作 a) 各专业技术人员依据国家标准（GB）、行业标准或者实际使用情况制定验收规范。 b) 制定各专业通用的《××工程质量（遗留）问题汇总表》，记录和汇总质量缺陷。 c) 制定《资料验收交接表》和《短缺资料登记表》 3) 设备设施验收接管 a) 土建工程接管验收 参照标准GB50300-2001 《建筑工程质量验收统一标准》等相关GB标准，感官验收主要外部检查和室内检查两部分 b) 给排水系统接管验收 参照标准GB50242-2002《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》 c) 通风空调系统工程接管验收 参照GB50243-2002《通风与空调工程施工质量验收规范》 d) 电梯工程接管验收