2016年2月杭州楼市分析报告.PDF

2016 年2 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 2016 年2 月杭州楼市分析报告 浙报传媒地产研究院 一、 前言 我们在 《2015 杭州楼市研究分析报告》中断定，“2016 年官方会继续出台救 市措施拯救房地产市场，当然目的是为了阻止经济下行。” 2 月，救市行动急不可待地提前开始。 缘于中国2015 年GDP 增长 6.9%的数据公布后舆论质疑和进入 2016 年后A 股再次暴跌。 急切地开始了以下救市行动： 1. 春节前，出台降低首付降低门槛的政策。 2. 春节后上班不到一周，紧急出台下调营业税和契税的政策。 3. 1 月份全国信贷额增加2.51 万亿元，刷新所有历史记录。央行悄无声息 的开始大放水。 4，2 月29 日，杭州市紧急出台“杭十条”救市政策。 最有力的推手可能是央行行长周小川在 G20 财长和央行行长会议上的这段 讲话：“实行 ‘稳健偏宽松’的货币政策。个人住房贷款占银行总贷款中的比重 还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的 40%-50%，中国只有百分之十几，比例比较低。所以银行系统也觉得个人住房抵 押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。” 这是罕见的大幅度修正了中央经济工作会议确定了还不到两个月的2016 年 货币政策。 在这些因素的作用下，在一线城市，特别是上海和深圳，恐慌性抢房和恐慌 性上涨的传导下，杭州楼市于2 月末突然发力，预期全面逆转。 所谓预期逆转，就是大多数人认为房价将要上涨，甚至会大幅度上涨，且大 多数改善型需求的购房者入市，较多的投资性需求购房者入市。 1 / 3 2016 年2 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 这就是房地产市场的规律。升温的过程可能长达半年甚至一年。逆转，只发 生在一瞬间。 整个市场弥漫着焦急焦虑的情绪，成交量大幅度上升。大部分楼盘的价格普 遍上涨，主城区和热点板块优质改善型楼盘价格涨幅最剧烈。 至此，始自于2011 年的价格缓慢下跌之势结束，价格上涨之势明确。 虽然我们无法预测这轮牛市能持续多久，但毕竟是一轮牛市，哪怕是“人造 牛市”。 由于市场预期的改变，可以预计短期内成交量将暴涨，既包括商品房也包括 受益于税收政策的二手房市场。 短期内价格上涨，甚至部分楼盘价格大幅度上涨没有悬念。 市场全年的走势受诸多因素，甚至诸多房地产市场以外的因素影响，尚无法 准确预判。 二、 主要数据 1. 商品房 （1）2016 年2 月，杭州市区(暂不含富阳区，下同)新建商品房成交6046 套，创历史同期新高。其中，主城区成交2759 套，余杭区成交1807 套，萧山区 成交1480 套。 （2）2 月杭州市区新建商品房成交均价16284 元/平方米，环比下跌3.4%， 同比上涨5.1%。 政策利好叠加效应开始逐步显现。杭州楼市市场预期已经悄然发生改变，大 部分人看好后市，涨价预期开始占据上风。 （ 3）2 月底杭州市区新建商品房可售房源155798 套。其中，主城区80103 套，余杭区49218 套，萧山区26477 套。 市区商品住宅140 方以上户型库存压力较大，月均以2 月的成交速度消化需 近28 个月。 2 / 3 2016 年2 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 2. 土地 （1）2016 年2 月，杭州市区共成交土地7 宗，成交总面积39.8 公顷(折合 466.3 亩)，总可建面积78.3 万方，总成交额31.1 亿元，环比下跌78.4%。 2 月恰逢农历新年，但土地市场并未因此冷却，初八（2 月15 日）就有土地 出让。 （2）2 月杭州市区共成交3 宅4 商，成交总金额31.1 亿元。其中住宅部分