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东方产权式酒店项目建议书 杭州名健投资咨询有限公司 2004年3月目 录 第一章 总 论 1 1.1 项目概况 1 1.2 项目主要技术经济指标 2 1.3 研究的原则 2 1.4 研究的主要结论 2 第二章 项目环境介绍 3 2.1 世界旅游业发展趋势 3 2.2 中国旅游业及宾馆饭店业市场分析 3 2.3 浙江省旅游业及旅游饭店业市场分析 4 2.4 杭州市旅游业及旅游饭店业市场分析 5 2.5 临安市概况 5 2.6 临安市旅游环境和酒店业市场分析 6 2.7 本项目客房出租率预测 7 第三章 产权式酒店模式及本项目模式选择 7 3.1 国内外常见的旅游度假酒店模式 7 3.2 产权式酒店模式介绍 9 3.3 本项目的模式选择 13 第四章 效益分析 14 4.1 酒店经营效益分析 14 4.1.1 酒店营收估算 14 4.1.2 酒店营业成本分析 15 4.1.3 经营效益测算 16 4.1.4 产权酒店售价及业主投资回报测算 16 4.2 酒店开发投资成本分析 18 4.3 资金筹措和财务成本 19 4.4 酒店开发投资效益测算 19 第五章 结论和建议 21 5.1 结论 21 5.2 建议 21 附录一 临安旅游名胜一览表 23 附录二 临安星级酒店一览表 24 附录三 杭州——临安公路一览表 25 附录四 钱王大酒店产权式酒店的经营理念 26第一章 总 论 1.1 项目概况 项目名称：临安东方度假酒店（暂名） 建设单位：（略） 地块情况：位于临安市中心广场东侧，地块面积约17.1亩，用地性质为商贸综合用地 建设主要内容：五星级产权式商务旅游度假酒店（暂定） 建设单位概况：（略） 1.2 项目主要技术经济指标 用地面积：17.1亩（11286平方米） 酒店建筑面积：暂估40000平方米（地面建筑部分，地下建筑暂不计入） 设计规格：五星级酒店标准 酒店设客房约300套（GB/T14308）（含双人间、单人间、商务房、高级商务套房等），餐位1200位（含大堂吧、中餐厅、西餐厅或多功能厅），会议设施约300位，娱乐设施约600位。 1.3 研究的原则 本项目研究遵循下列原则： 客观性原则。所有的测算数据均以市场平均数据为依据，根据本项目的具体情况作出修正评估而得。 保守性原则。本项目的未能明确量化的增利因素均不计入测算结果，仅作说明。 简化原则。本项目在项目建设阶段，以整体评价为主，分项评价为辅。简化部分以注解说明，不影响评价结果。 1.4 研究的主要结论 本项目经营前景良好，当产权客房投资者以每平方米6500元的价格购入产权分割式客房时，每年可以得到5.6%的现金固定回报以及其他回报，综合投资回报率达21.91%，还可享受物业增值收益，对产权客房投资者有较大吸引力。 本项目总投资19057.26万元（不含地下室部分，不计地下室部分的原因见第18页，计入地下室部分后总投资超过2亿元），按25%自有资金比例，需投入自有资金4251.72万元，项目净利润为3651.73万元，项目投资者总投资回报率为19.16%，自有资金投资回报率为76.64%。对项目投资者较好的回报。 第二章 项目环境介绍 2.1 世界旅游业发展趋势 二战以后蓬勃兴起的旅游业，在经历了五十多年的发展壮大后，已经成长为全国最大的产业之一。据世界旅游组织2001年底公布的一份统计报告显示，全球旅游业保持强劲增长势头，2001年全世界跨国旅游人数达到7.05亿。其中亚太地区接待的外国游客总数为1.25亿人次，比2000年增长5.5%，远高于全球平均1%的增长速度。报告显示，在2020年之前，全球跨国旅游人数将会以年均4.1%的增幅递增，到2010年跨国旅游人数将达到10亿，2020年将达到16亿。 2.2 中国旅游业及宾馆饭店业市场分析 国家统计局统计数据表明，2002年我国入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场全面快速增长，国际国内旅游业总收入达5566亿元，比上年增长11.43%，高出国民经济总体增长速度3个多百分点。统计结果显示，2002年入境旅游人数达9791万人次，比上年增长9.99%。其中外国人1343.95万人次，比上年增长19.71%。国际旅游外汇收入达203.9亿美元，比上年增长14.57%。全国国内旅游人数达8.78亿人次，国内旅游收入为3878亿元，分别比上年增长12.01%和10.11%。 随着改革开放的不断深入，综合国力的进一步加强，中国的旅游业将攀上一个新的高峰。据世界旅游组织预计，到2020年，全球将有16亿国际游客，而中国将以1.3亿游客入境、一亿游客出境成为世界第一大入境国和第四大出境旅游市场，国内旅游也将达10亿人次以上，中国将成为世