房地产不可不知“税务陷阱”.ppt

房地产不可不知的 “税务陷阱” 徐 贺 ;电子信箱：nfcta_xh@163.com微博：@资本税收-徐贺博客：关注资本税收——徐贺（新浪）;某房地产集团公司拿地案例 2010年2月某房地产集团公司与国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定宗地占地面积10万平方米，建筑面积24.8万平方米，建筑容积率不高于2.5，土地出让款总额为20亿元，其中土地使用权出让金11亿元，土地开发补偿费9亿元，合同签署3日内房地产集团需要向国土资源局缴纳全部土地出让金，土地开发补偿款由房地产集团直接支付给土地一级开发单位某基础设施建设公司。…………;项目公司面临的税务风险 项目公司土地增值税和企业所得税税前扣除凭证不合规，部分税务干部对此种行为很不理解 《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发【2008】80号）规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发【2009】91号）规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除 认定房地产集团将取得的土地使用权转让给项目公司 集团公司将土地使用权无偿赠送给项目公司 ;如何应对此种取得土地的操作模式 部分地区采用在原财政票据上加盖项目公司名称，同时加盖国土资源局的公章外加证明 重新签订合同和重新开具财政票据的比较难操作 部分地区通过会议纪要的方式解决及基层税务机关的态度 ;如何应对此种取得土地的操作模式 通过招拍挂程序中来解决 ;如何应对此种取得土地的操作模式 通过招拍挂程序中来解决 《海南省地方税务局关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的批复》（琼地税函【2011】57号）规定，关于土地使用权竞得人成立新公司进行开发建设，新公司与出让人签订《国有土地使用权转让合同变更协议》以新公司名义受让国有土地使用权的涉税问题，经研究，现批复如下：土地竞得人在提交的《投标（竞买）申请书》中约定成立新公司进行开发建设，并明确新公司的出资构成、成立时间等内容，在竞得人按约定成立新公司后，出让人与新公司签订《国有土地使用权转让补充协议》，以新公司名义受让国有土地使用权的，视同出让人将土地使用权直接出让给新公司，按出让国有土地使用权征收有关税款；否则，属于土地竞得人受让国有土地使用权后再将国有土地使用权转让至新公司的行为，应按转让国有土地使用权征收有关税款。 ;某房地产公司土地成本分摊案例 某房地产开发公司，在某地开发一个建筑面积为26万平方米的项目，其中政策性住房（经济适用房、公租房等）建筑面积13万平方米，商品房（花园洋房和小高层）建筑面积为13万平方米。政策性房的容积率比较高，虽然建筑面积占总建筑面积的50%，但是其占地面积占总用地面积的26%；商品房的容积率较低，其占地面积占总用地面积的74%。土地成本总额为20.4亿元。当地发改委和规划委给房地产公司的立项批复中规定，该项目是一期立项一期开发。;不同的分摊方式对土地增值税的影响情况对比 ;问题产生的根源 各地方政府性政策性保障性住房的配建压力 目前很多土地出让条件中均有此类配建保证性住房的规定 有的地方税务机关土地增值税清算文件出的比较早，没有考虑到这个问题。 《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函【2012】92号）规定，属于同一项目的土地成本，地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅(包括非住宅，下同)可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算确定扣除金额。 ;问题的解决思路 从政策上寻找突破口 《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发【2009】91号）第三十一条规定，同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发【2009】31号)第三十条规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。 《宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知》（甬地税二【2010】106号）规定，对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本。 《金华市磐安县地方税务局关于明确土地增值税清算有关成本分配政