房地产投资与开发第一章.pptVIP

第一章 导论 第一节 房地产与房地产业 一、房地产与房地产业 （一）房地产 1、房地产是房产和地产的总称，又统称不动产 real estate是指土地、建筑物和地上定着物 real property是指土地、建筑物和地上定着物及其各种权利义务关系的总和。 2、房地产的特性 物质属性 不可移动性 异质性 使用的耐久性 土地的不灭性 经济属性 资源的稀缺性 价格昂贵 受环境影响性 保值增值性 身份的双重性 2、房地产业 （1）房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 （2）房地产业在国民经济中的地位和作用 房地产业在宏观经济中的地位和作用 房地产业在国民经济中的基础性 房地产业在国民经济发展中的先导性 房地产业在国民经济发展中的支柱性 房地产业在国民经济发展中的其他重要作用 房地产业对于微观主体的地位和作用 房地产是企业重要的资产构成 房地产是个人生活的重要组成部分 房地产业也为人们就业以及赚取更多的财富搭建了宽广的平台。 （3）房地产业的细分 3、房地产市场的特征 （1）完全竞争市场的条件 价格既定 产品同质 生产要素可以自由转移 信息充分披露 （2）房地产市场的特征——不完全竞争 多方参与 产品间的差异很大 买卖双方信息不完全 价格为议价，非市场形成 第二节 房地产开发与经营 一、房地产开发的含义 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》：是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 即：具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。 2、房地产开发的特征 全面系统性 广泛联系性 风险与收益并存 地域性 3、房地产开发的分类 (1)土地开发 (2)房屋开发 (3)房地结合的房地产综合开发 土地开发：是指土地开发企业以获得土地使用权的土地为对象，通过征地、拆迁、安置，将土地开发成供水、排水、供电、供热、供气、电讯和道路畅通、场地平整的建筑场地，达到“七通一平”的土地通过协议、招标或拍卖的方式，将其使用权有偿转让给各类房屋开发企业或投资建设部门进行房屋建设的一种经营方式。 三通一平：通水、通电、通路、平整土地 五通一平：通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地 七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地 九通一平通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力及有线电视管线、平整土地 二、房地产经营 1、概念： 狭义：房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动。 广义：房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动。 三、房地产开发与经营的特点 受多种环境因素的制约和影响 综合性强、复杂性强、难度较大 风险高 四、房地产开发经营的基本程序 1、投资机会选择与决策分析阶段 开发设想的形成与投资机会选择 可行性研究与投资机会决策 2、前期准备阶段 投资决策后进行立项工作，取得立项的相关批文 取得土地使用权 委托相关单位进行项目方案设计、初步设计和施工图设计，取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》 筹集房地产开发资金 建设过程招投标，取得《施工许可证》 3、建设实施阶段 4、租售和服务阶段 开发项目市场营销与策划 物业管理的交接工作 五、房地产开发经营的主要参与者 房地产开发企业（开发商） 政府相关部门 投资公司（投资商） 金融机构 建筑承包商 建筑监理单位 规划设计单位 专业顾问公司 前期物业管理公司 二、房地产投资及其特点 （一）房地产投资的含义 房地产投资是指将一定的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更大收益的投资行为。 房地产投资三要素： 时机： 地段： 质量： 一套二手房13年换了7个房东