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后期运营费用及承诺 篇一：商业后期运营的一些心得 1、前期销售的时候让销售部同业主签订严谨的物业委托管理协议，把项目的掌控权抓住，包括租金的涨幅限制，业态控制权，每年手续费等等。 --------2、收费尽量细分，开支大而不稳定的要单列。比如电梯费、公共照明和用水、空调费等等。 --------3、增加广告费项目。商场生意好是商家受利所以他们有理由承担一大部分（比如70%，剩余的有管理公司补贴），此费用可以第一年免收有开发商提供。 --------4、工程布局尽量不要节约管线，最好实现集中表箱控制。总表出来直接进入分表几乎没有损耗，其次如果商家不支付房租可以断电警示。（还有个小技巧，电表允许一定的误差，注意了总表偏负分表偏正，仅此一项每月电费几万块收入） --------5、最好早期建设集中网络和程控电话。网络租用大带宽（比如20G每月5000）然后分给需要宽待的商家（每月50），商家节约公司盈利。程控电话的好处更多，只需要宣传总机号码，专人可以转接到任何商家。其次新商家入住后3分钟可以开通电话等等，电话费收入更客观（长途协议价好像0.21，给商家结算0.3常规） 商业经营管理公司签约注意 1\销售部一定要同购房的业主签定委托经营协议,而且合同必须经过你们审核,否则什么条件都不要进入 2\回报租金千万不要离谱,适当高可以(3年后能够实现),委托时间 5-10年以上 3\招商条件一定优惠(租金和免租),3年内的租金水平低于承诺回报的60%.不足部分开发商补贴(便于养场,减小压力) 4\回报租金涨幅严格控制 5\管理费要高,可以第一年免第二年减半,标准低了上帐很难(_这时管理公司的根) 6\招商部又管理公司组建(自己不会不计后果,其次留用招商员负责后期管理) 7\业主委托协议一定说明广告位和其他租金外的收入全部用于补贴管理,和业主无关 8\第一年的广告推广费用要预算充足并且要开发商保障(很多项目死掉这时重要原因),第二年定额补贴,并且这部分的支配权掌握,开发商可以监督但不能干预 9\员工待遇一定高于平均,保障稳定(团队组建下篇单独讲),前辈年开发商承担(前2年的很多费用都是这样,销售价格高200块就都有了) 10\保安保洁等物业开办费 宣传推广是后期商业经营管理的重中之重。以我们以前的一个案例说明。项目是一个婚纱摄影器材城，主要客户是婚纱影楼和摄影发烧友等人，商场是给各他们提供一站式购物的。 本商业项目的持续经营的必(转 载 于:wWw.cssYQ.COm 书 业 网:后期运营费用及承诺)要条件就是这些客户经常光临，而且掏钱 购物。如何做到这一点呢？项庄舞剑，意在沛公。我们邀请了国内非常知名的化妆师（比如毛戈平等）和摄影大师来商城开展讲座，婚纱影楼的化妆师和摄影师他们一辈子恐怕也难得有机会见到这些大师，更何况当面请教？所以这些人非常积极的来了，甚至隔了几个省的都跑过来。当然，我们的讲座是收费的，不贵。但是足以支付老师的劳务费和广告宣传等等，最好的一次还有30多万盈利。。。哈哈 次活动几个方面： 1、经营管理公司：没花一分钱甚至还有盈利，宣传了项目、提升了商气、巩固了客户、树立了核心竞争力 2、讲课老师：争了可观的劳务费、扩大的知名度、销售了自己的书籍等产品 3、听课客户：提升了技能、见识到了新产品、一次性完成了采购、发现了新的供货渠道 4、商家：不摆了，高兴得惨更加信任管理公司，交房租更痛快。（业绩好的3天销售婚纱50多万，利润十几万） 还有几个项目是利用商业联盟进行宣传 ---------1、咖啡厅、美容院、银行三家每家邀请自己的20名高级客户，共同开一个沙龙，这样每家都会得到40个新准客户。 ---------2、歌城和餐饮向对方的会员卡客户提供特别优惠。 ---------3、客户数据库互相支持（再对方的数据库上向其客户推荐自己的特别产品，彼此免费） 等等等等，不一而足。 管理公司是一个搭台子的，搭得好不仅不需要出钱，甚至可以盈利，一样的达到宣传项目是商家繁荣的目的。。。。。 1、经营管理体系的构建与实施：主要包括，行政人事、业务经营、财务信息、顾客服务、企划宣传、安保防损等规章规范、业务流程、应用单据及岗位职责并组织实施。 2、员工考核培训上岗组织实施 根据组织架构、岗位设置、职能分工、人员定编的总体预案，开展人员的招聘、录用并组织实施岗前培训、考核考评等人事培训考核工作。 3、企划宣传的策划与实施 制作《招商运作实施方案》、《形象宣传策划方案》、《商业企业VI实务》及经营所需的《企划宣传实施方案及费用预算计划》落实相关工作。 4、信息系统的建立 制定本项目运营期经营所需的《信息系统需求方案》，组织实施信息系统的建立及使用培训 管理方的支出前三年