物权法第六章介绍.ppt

第六章业主的建筑物区分所有权 在《物权法》中涉及到的物业管理方面的内容主要集中在本法的第六章业主的建筑物区分所有权中，其中第七十条是对此方面作以总的概述： 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。总结起来《物权法》主要从法律层面界定了建筑物所有权所包括的三项权利，即业主对其建筑物专有部分享有专有权；业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有权；业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。其主要作用在于划分业主和物业公司之间的权利关系的同时也使住宅小区内相关权利、义务划分而变得清晰。下面我便从这三个方面作具体的分析、阐述。 1．建筑物专有部分的含义 　　所谓专有部分指的是具有相对独立的建筑构造和使用价值的建筑物部分，对该部分所有权人拥有专门的所有权。我认为对于业主来说他的专有部分的衡量尺度主要指业主所拥有该建筑物建筑面积的所有权及相应土地的使用权，其中建筑面积包括公摊面积及套内面积，它们分别以《房产证》和《土地证》上的权限面积为根据。 2．建筑物专有部分专有权的含义 　　建筑物专有部分专有权的含义主要体现在两个方面： （1）在专有权中建筑专有部分的规定 我国《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”该条款前半部分规定了专有部分所有权的内容，后半部分对行使专有部分所有权进行了限制。“业主行使权利不得危及建筑物的安全”是指不得滥用专有部分所有权、“不得损害其他业主的合法权益”，这意味着专有部分所有权也要接受不动产相邻关系的限制。例如，业主在入住装修时为了室内格局美观砸坏承重墙，楼体承重方式遭到人为破坏，导致室内或邻居家的墙体、梁产生大面积的裂缝；业主私改水电管线不当，造成水管跑水，楼体大面积停电等等，这些就是危及建筑物的安全、损害其他业主的合法权益的典型案例。 其中《物权法》中尤其对现阶段比较常见、突出的问题——将住宅改为经营型用房给予明确的规定，在小区内我们经常会看到有些业主将住宅改装为营利性店铺，比如百货店、棋牌室、台球室、小面馆、房屋中介室等等。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”我认为《物权法》规定“将住宅改为商业用房”需要具备两个条件：规定中的“法律、法规以及管理规约”指依照法律办理相关的工商登记和税务登记，领取营业执照，接受工商、税务、卫生、环保、公安等部门的监督管理，不能逃避法定的义务；规定中的“须经有利害关系的业主同意”应当理解为足以受到经营行为影响的业主，一般是指离经营者住宅较近的业主，如果影响范围较大或者对影响范围有争议，可以提交业主大会或者业主委员会讨论，由他们来决定是否同意经营，或者由他们来确定需要经由其同意的业主范围。 （2）专有权在共有部分所占份额的表述 　　《物权法》第七十六条决定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 　　可见在《物权法》中专有部分所有权的量化标准是所有权所占的面积，面积大小决定了共有部分持有份额的多少以及在共同管理中所拥有的表决权的大小。 1．建筑物共有部分的含义及范围 　　建筑物共有部分指除专有部分以外的为建筑物区分所有权人共享的、 与区分所有建筑物不可分离的、不能独立存在的全部空间。 物业小区中共有部分包括的范围：（1）同幢建筑、同一单元建筑物所共用的墙壁、梁柱、天花板、地板等境界部分、与本单元建筑物所有权人共用的楼道、 走廊、 管线及其他共用的相关部分。（2）同幢建筑物所有权人所共享土地使用权、基脚、建筑物顶或屋顶花园、电梯、出入口、地下室、以及与该幢建筑有关的属于该幢建筑物所有权人共享的部分。（3）住宅小区内建筑物所有权人享有的公共设施， 如住宅小区内的花、草、树、木、属于共有部分的游泳池、相应的用于住宅小区内建筑物区分所有权人休闲的楼台亭榭、健身设施、住宅小区内的交通设施、 围墙、 大门等以及该些设施所占之土地使用部分。 2．建筑物共有部分享有共有权的含义 　　《物权法》第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。我认为可以从两个方面进行理解： （1）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利 业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，它包括：①对于使用权，业主对公共的楼道、绿地等以上所列举的部分享有使用权。②对