第4章_前期物业管理.ppt

4、物业管理早期介入的方式 前期介入，积极参与物业的规划设计 中期介入，严格管理施工每一环节 （线路管道的铺设走向，设备安装质量） 类似监理，但不同。 开发建设单位及监理公司：建设与设计是否相符 物业服务企业：着眼细处以及长远使用 晚期介入 建设工程基本结束，工程开始竣工验收，物业服务企业准备接管验收的阶段性工作。 物业接管验收的程序 1.新建房屋接管验收程序 建设单位书面提请接管单位进行接管 接管单位对产权和技术自理进行审核，并约定验收时间 接管单位对房屋主体、外墙、露面进行检验 对于检验中发现的质量问题，双方约定补偿和处理责任 检验合格后，接管单位7日内签署验收合格凭证，签发接管文件 2.原有房屋接管验收程序 移交人书面提请接管单位接管验收； 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审 核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间； 接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验； 对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理； 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况； 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转称登记(若无产权转移，则无须办理)。 第 三 节 物业入伙与装修管理 一、 入伙 业主领取钥匙，接房入住。 当物业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就应按程序进入物业的入伙手续的办理阶段。  开发建设单位(开发商)物业产权未转移或未完全转移； 现售:前30日完成招投标； 预售：在商品房预售许可证之前完成招投标； 非出售的新建物业项目：应在交付使用前90日完成早投标。 全体业主或业主大会 选聘物业服务企业的决定权在业主大会而不是业主委员会 其他物业所有权人 (产权人为一个或几个时，如企业办公楼) 1 公开招标: 又称“无限竞争性招标” 特点：竞争的充分性 招标公告 通过报刊、广播、电视等发表招标广告或通告，够条件均可参加。 招标人通过媒体向社会公开发布公告，邀请所有符合投标基本条件且愿意参加投标的物业服务企业参加的招标方式。 招标有较大的选择范围，但是招标时间长，资金成本高 3 议标 特点： 协商谈判 当投标人少于3个或住宅规模较小的，经批准，可用议标； 适用： A 物业的使用在必威体育官网网址或安全方面有特别要求的。 如军事基地 B 捐款建设，并明确要求采取议标方式的。 物业服务招标 物业服务招标是指开发商、业主或其他产权人等物业服务市场主体通过编制和公开符合其服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取一定的方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立前期物业合同或物业服务合同的过程。 成立招标机构: 成立途径：自行成立招标机构；（实力雄厚的大企业，小范围招标） 委托招标代理机构进行招标；（公开招标和大范围的邀请招标） 编制招标文件； 递交招标书的程序，项目情况，投标评定准则，签订合同的条件 确定标底； （标底是招标单位的“绝密”资料，不能泄露） (三）结束阶段 合同的签订与履行 中标通知发出之日起30日内，订立书面合同。 不签订合同的，给对方赔偿 资料的整理与归档 为使业主和开发商监督履约行为； 招标文件，招标文件附件及图样，对招标文件进行澄清和修改的会议记录，投标文件，标书 第六节 物业管理投标 物业服务投标 是指物业服务企业为了开拓业务，根据物业服务招标文件中确定的服务要求和标准，组织编制投标文件，并向招标单位递交应聘申请书和投标书，参与物业管理竞标，以求通过物业服务市场竞争获得物业管理权的过程。 投标程序 1.准备阶段 取得从业资格 筹措资金 收集招标物业相关资料 进行投标可行性分析 2.实施阶段 购买并阅读招标文件， 标前调查与现场考察， 制定管理服务方法与工作量， 制定资金计划， 标价试算， 标价评估与整理， 办理投标保函， 封送标书， 参加开标及答辩会 3.结束阶段 签订物业服务合同，做好入住物业的准备 主要有 公开招标 邀请招标 协议招标 五、物管项目的招标方式 2 邀请招标:又称“有限竞争性招标” 特点：招标对象是特定法人 邀请书 被邀请单位的数目通常在3—8个 以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的物业企业发出招标邀请，参与竞标。 成本较低，可保证投标企业的资质和经验；但是邀请招标可能会漏掉一些具有较强竞争力的企业。 第五节 物管招标