第二章 物业管理的招投标.ppt

第二章 物业管理的招投标 第一节 物业管理招标 一、物业管理招标的概念和主体 （一）物业管理的招标，是指物业招标人在选聘物业服务企业时，通过制订符合其管理服务要求和条件的招标文件向社会或特定的物业服务企业公开，由响应招标的多家物业服务企业参与竞争，经依法评审，从中确定中标企业并与之签订物业服务合同的一种物业服务产品预购的交易行为。 （二）物业管理招标的主体 物业管理招标的主体一般是物业 的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。 二、物业管理招标的类型 1.根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为居住物业招标和非居住物业招标两大类。 2.根据服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业服务项目的招标、单项服务项目的招标。 3.根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位、业主大会、物业产权人组织的招标。 4.全权管理项目招标、顾问项目招标 三、物业管理的招标方式 1.公开招标 公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的不特定的物业服务企业参加投标的招标方式。 公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。 2.邀请招标 邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业服务企业参加竞投的一种招标方式。 邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人的数量有限。 四、物业管理招标的特点 由于物业管理服务的特殊性，物业管理招标与其它类型的招标相比具有自身的特点： 超前性 长期性 阶段性 五、物业管理招标的策划与实施 （一）物业管理招标的原则 公平、公正、公开 （二）物业管理招标的条件 1.主体条件 招标人必须具有的法律法规资格； 招标人为业主委员会的，须经业主大会授权 2.项目条件 国家提倡建设单位通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内和非住宅的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人不少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 因此，必须通过招标投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内的非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招标投标方式，也可采取其他方式。 一般物业管理招标的具体范围： A、民用机场、火车站、地铁、汽车站、航运码头、大型广场、公园、市政街道（公路）、公厕、停车场、公共交通运输工具等公共场所。 B、居民住宅楼、住宅小区、别墅、宿舍等居住场所 C、写字楼、宾馆（旅馆）、饭店、疗养院、商住楼、百货商场（商店）、大型超市、农贸（商贸）市场等商业场所； D、体育场（馆）、浴场、影剧院、娱乐中心等公共运动娱乐场所； E、工厂、农场、物流、保安、保洁、维修、供热供暖、给水排水等生产服务场所； F、普通单位办公楼、学校、医院、图书馆、托儿所、幼儿园、养老院、康复中心、SOS村、殡仪馆等社会公益事业和社会福利场所。 涉及国家安全、军事机密、外交司法等国家机要部门的办公大楼物业、军事 管理区的物业，不宜公开招标。 （三）物业管理招标的程序 1.成立招标机构 2.编制招标文件和标的 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。 （1）招标公告或邀请书； （2）投资企业资格审查表； （3）投标须知； （4）招标章程； （5）招标项目说明书； （6）合同项目主要条款； （7）技术规范； （8）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 3.发布招标公告或投标邀请书 招标人采取公开招标方式的，应通过公开每体发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。 招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含以上招标公告载明的事项。 4.审查与确认投标单位资格 资格审查是招标人的一项权利，一是有权要求投标人提供与其资质能力相关的资料和情况，二是有权对投标人是否具有相应资质能力进行评审。 5.发售招标文件 招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函确定的时间、地点向投标方提供。 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。 6.召开标前会议 7.接受投标文件 投标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。投标人在送达投标文件时，招标人应检验玩具是否密封或送达时间是否符合要