住房改革与政府职能.ppt

住房改革，我们的政府今天能做什么 杜曼 崔媛 王绯 刘锦江 主要内容 1.我国住房问题现状 2.关注和各方呼声 3.问题的产生与症结所在 4.政府角色与解决之道 5.政府职能转变 6.借鉴与启示 1.我国住房问题现状 （一）在经济学上，判断住房价格高低的两条主要标准有： 1.收入房价比 2.经济利润水平 收入房价比方面 关于北京的收入房价比，多数专家认为，较合理的界限应在1∶6到1∶8之间，而北京2000年就达到了1∶11，也有人说是1∶22，是世界上最高的。 不妨算算下面这笔帐。当下北京市三环以里，商品房平均每平方米价格为2万元左右，09年全市职工人均可支配收入26738元，按此推算，一对夫妇包括一个小孩不吃不喝，36年后才能凭自己的收入住进90平方米的住房，达到现在的全市平均住房水平。 经济利润水平方面 从北京房地产业的暴利来看，房子价格也是过高的。据胡润版富人排行榜披露的信息，从2003年房子价格飙升开始，房地产业以惊人的速度生产着富豪。在经济学上，富豪源于经济利润，而经济利润又源于垄断价格。相对于零经济利润的竞争价格而言，所有的垄断价格都是高的。 （二） 以保障性住宅供应严重匮乏的现实 针对“住房问题是重要的民生问题”这一认识。十年来，房地产投资绝大多数流向了商品化的住宅建设，商品房价格一路攀升，让人瞠目结舌。与此同时，原有的社会保障性住宅几乎已经被人遗忘，廉租房制度从政府的视野中消失，原本规划中的经济适用房也在利益主导下失去了它应有的济困之义。与此相应的是，房价成为新三座大山之一，房奴遍地，更多的低收入人群身陷无房可居的不堪境地。  （三）北京住房配置出现严重两极分化  实证地看，人们抱怨住房问题主要有两条，一条是住房分配不公，另一条是房价过高。当下的住房分配不公，主要表现为住房配置两极分化，即少数人拥有多处住房，许多房子空着，或出租牟利，多数人则没有房子住或住房条件很差。 二、关注与声音 两会、民生2010年两会热点之一：住房问题与收入问题、物价问题等民生话题一道，成为今年两会最受关注的话题的前三甲。 经历2009年的“一路高歌”，近期在中央和地方政府频频出招之下，楼市似乎进入博弈阶段。房价会跌吗？抑或是经过短暂休整之后重拾升势？答案众说纷纭，消费者拭目以待。 人们期待，两会传递出遏制房价过快上涨的积极信号。 ? 三、问题的产生 1.两极分化，贫富不均 收入差距 对于在邓小平路线下先富裕起来的成功人士，在一定时期，住房资源是既定的，他们住得多了，就会有人少住或无房可住。这就必然导致住房问题上的两极分化。 2.政府行为失当，职能淡化，自身定位不足 掌握各种公权力的公务员。人们对公仆多占房，往往将其同滥用权利、以权谋私、巧取豪夺、政治腐败有关。有媒体披露，北京有些国家机关将商品房当作经济适用房出售，使公务员获取了大量价格补贴。 1.生存空间的有限性导致的住房问题 2.公共资源短缺导致的住房问题 3.支付能力的局限性导致的住房问题 4.宏观经济对住房的影响 5.住房供应与需求偏离导致的住房问题 中国实施房改十几年以来，住房政策基本上是被当做经济政策的，很大程度上变成了完全以金钱来衡量成败——楼市拉动了多少内需、对GDP增长贡献了多少、带动了多少相关产业的发展、地方政府因为土地财政有了多少盈余，既得利益群体被紧紧地绑在了房地产这架战车上，不愿下来、也不敢下来。 ▲政府功能在于向公众提供最公共的服务以及最低限度的保障。政府部门只有回归到提供公共服务的立场上，才能真正成为市场的监管者以及民生利益的守护者。 问题所在 1.住房基本框架制度与法律保障的缺失 2.制度建设缺位 这是因为中国房地产业的发展缺乏基本纲领的指引，也缺乏强制性法律的规范。政策的确也有些许法律效力，但终究层次过低，政策的弹性过大，没有能够对政府形成约束力。特别是地方政府对于房地产业的过度依赖，导致很多宏观调控政策、保障性住房政策等都被地方政府消解于无形。过去多年的住宅全面市场化的策略，更是让住房本身所应该具备的公共性、保障性特征也被经济发展目标和政绩目标等取代。 1.市场发育不良，泡沫化程度较高 开发商在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。 2.土地的供应不规范，政府机会主义行为严重 低价租进，高价租出，暗箱操作，腐败严重。 3.供需结构失衡 　4.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险 一是房地产信贷增长过快。 二是房地产商自有资金比重