佛冈石联时代地产项目营销策划提案媒体选择主题活动现场包装.ppt

小结： 项目产品形态，在珠三角休闲度假项目中属唯一产品； 产品线相对单一，面积偏大； C型和B型别墅，平面布局差异性不大，未来销售压力，主要是B型别墅。 推广策略 客户群的需求 他们是金字塔顶端的人群 他们是各行业内的明星，他们的一切受到大众的关注； 他们是公众人物，但渴望拥有自己的私人空间； 他们渴望同质而居，一个不让人窥视的隐私领地 其它项目如何做？ 主题公园 酒店 房地产开发 住宅形态： 独栋别墅＋联排别墅＋洋房/公寓 他们营造的是一个复合的社区，一个大众化的社区！ 推广手段： 阶段性线上垄断广告投放＋主题活动 适合大众消费的传播手段，缺乏针对性，无法引起专属阶层的尊荣感受。 独栋别墅＋高尔夫球场＋酒店＋私家森林公园 一个专属财富阶层的、私密的、休闲度假社区 对比分析： 竞争对手 优点 广州北优概念 山水资源丰富 周边配套（或自身配套）完善 产品多样性，满足不同阶层需求 缺点 定位不纯粹，客户阶层差距大 调性强调高端，但采取大众化产品营销，令高端客群缺乏专属感 城市化进程，令其逐步失去周边自然资源环境 本案分析 地处连接粤北要塞，山水资源丰富 产品单一、纯粹，为专属阶层而设 处于农区和观音山自然保护区侧，自然资源环境最大限度得到保护 纯粹、专属社区为最大差异点，所以，“私密”是我们给客户的最大利益点，亦是我们与竞争对手的最强大武器。 针对本案与竞争对手的差异化，制定以下营销策略原则： 具体工作以“圈子”聚会，口碑传播，专属邀请等手法进行。 线上：应以软文介绍为主，倡导生活方式，强调生活态度，“卧房”的含义诠释。 户外：项目品质和内涵。 低调、点对点 现场实景 品牌 项目形象 沟通、活动 6月8日 8月初 9月中 4月20日 巡展 认筹 36栋别墅 开盘 开盘 加推别墅 加推 加推别墅 加推 年底前 尾货促销 尾货促销 封盘收筹 会所、示范单位开放 5月25日 销售 软文 户外 硬广 线上 《广州日报》 翡翠、亚洲电视台为主 奢侈品牌杂志 * * 佛冈石联项目营销二次提案 2008年4月4日 * 澳门 深圳 香港 广州 肇庆 中山 东莞 惠州 江门 佛山 清远 珠海 主要产业带集中于广佛、深莞、中山-珠海。产业的发展也是房地产行业特别是高端物业发展的基础条件。 休闲度假物业分布： 山前大道板块 从化板块 南沙板块 花都、从化是广州区域中集合最多休闲度假项目的地方。 花都山前大道板块 天湖峰景 美林湖国际社区 碧桂圆假日半岛 山前大道板块 资源特征 交通 板块定位 主力客户群 代表项目 价格区间 芙蓉嶂水库 王子山森林公园 九龙潭水库 广清高速 107国道 广州“后花园” 广州、花都以及部分深圳、东莞高收入群体 碧桂园假日半岛 美林湖 天湖峰境 九龙湖 联排8000-15000 独立11000-40000 新机场的落成、花都产业的发展提供了强劲的购买力，有着生态景观资源优势以及便利交通的山前大道板块成为别墅聚集的首选之地。其定位多突出产品或者自然生态景观。 从化 资源特征 交通 板块定位 主力客户群 代表项目 价格区间 从化温泉度假区 石门国家森林公园 三百洞定向越野生态度假区 京珠高速 105国道 休闲度假养生区 广州、花都、从化等区域高收入群体 东方夏湾拿 珠江国际城 源泉别墅 逸泉山庄 8000-22000元/㎡ 从化拥有丰富的自然生态景观资源，区内拥有有多个温泉度假区及国家森林公园，其别墅类高端项目主要集中于南部交通便利的太平、温泉以及神岗等镇区，主打休闲度假养生概念。 根据资料显示，广州各大发展商屯地从化， 光大地产：流溪河项目 方圆地产：明月山溪 侨鑫集团：流溪河项目 珠光集团：御景山庄 已开售的：东方夏湾拿、逸泉山庄、源泉山庄和珠江国际城 以上项目均拥有良好的山水资源，规划中均定位于高端休闲渡假。 2008年下半年，休闲度假项目在此区域将会有剧烈的竞争 项目地理位置 项目以别墅为主，配套有： 高尔夫球场 五星级酒店 高级医院 双语幼儿园 超大会所 …… 力图开发的高起点、高标准，与国际接轨，致力打造国际化全新生活模式 。 该项目距广州35公里，社区专享高速路口。从化市太平收费站前行3000米左右。其近旁是珠江地产另一项目东方夏湾拿。 本案 主要卖点 珍稀原生山水资源 私密性空间设计 极致景观设计 高标准配置 产品高附加值 20000平方米坡地水景园林 项目概况——规划 项目占地：2000亩 总建面积：190万平方米 容积率：约1.426 一期规划，540栋左右别墅 二期规划，370栋左右别墅 三期规划地，规划产品为洋房。 规划为1200亩18洞高尔夫球场 永久高尔夫球练习场 项目概况——规划 2008年3月30日内部开盘 首次推出一期部分单位（如图） 77套联排别墅，共2种户型，各占50