保利成都蝴蝶公馆豪宅项目营销推广案81p2011年销售策划方案.ppt

软文炒作标题： 品牌角度： 保利公馆系精装产品-成都首发 区域角度： 左拥浣花、右揽金沙，蝴蝶公馆的前世今生 产品角度： 蝴蝶公馆，极致产品填补城西空白。 建筑细节： 一座矿的精华，只为诠释细节的极致。（全干挂大理石） 保利蝴蝶公馆推广方案二 保利蝴蝶公馆LOGO方案二 P7 项目现场包装 标识牌——界定的城市空间和社区品质 路边的标志物既能美化环境，甚至作为雕塑小品，还能起到指示的效果，标志物应当结合建筑风格确定基调。 标识物位置 创意艺术风格 贝森北路 青羊大道 蝴蝶公馆 围墙包装——高品质楼盘的简单表达与项目宣传 方案一 围墙包装——高品质楼盘的简单表达与项目宣传 方案二 （红线外）道路包装——高端居住社区的形象体验 建议更换项目红线外行道树与道路铺装，提升项目的高端调性，增加居住氛围的私密性。。 建议设置160㎡户型和125 ㎡样板间： 160平米样板房可以突出项目的尺度感，拔升项目调性； 125平米样板房为项目主力产品。 样板间风格——感染客户的最佳方式 160㎡样板间风格——欧式风格 建议160㎡户型借鉴欧式风格 125㎡样板间风格——新古典风格 建议125㎡户型借鉴新古典风格 P8 项目营销总表 2011年 时间 节点 5 6 7 8 9 10 11 12 推售 楼栋 3（1）、4（2） 1（2） 3（2） 推出 面积 115、125、135（精装） 125、160 125、135（精装） 推售 套数 208 104 104 营销节点 样板房开放 产品上市会 售楼部开放 3、4号楼 推售节奏 推广主题 报媒配合 保利精装成都首发 蝴蝶公馆被城市收藏的作品 营销活动 亮相活动 企业及项目品牌 形象透析 软文：精装话题炒作 蝴蝶公馆被城市记忆的作品 软文：立面话题炒作 渠道铺排 电话营销、重点社区拓展、专业单位拜访 深挖+持续性维护、客户锁定 1号楼2单元 3号楼2单元 暖场活动 暖场活动 2012年 时间 节点 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 推售 楼栋 商铺 2 4（1） 商铺 1（1） 商铺 车位 推出 面积 115、179 125、135 125、160 推售 套数 78 104 104 营销节点 推售节奏 推广主题 报媒配合 营销活动 渠道铺排 点对点的渠道拓展与渠道活动 暖场活动 暖场活动 暖场活动 楼王开盘 加推 加推 车位开盘 2号楼 4号楼1单元 1号楼1单元 城西楼王 最后的光华 蝴蝶公馆中庭楼王即将发售 暖场活动 THANKS！ * P4 客户描摹 1 2 3 4 Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 核心客户 城西早期高端物业人群的改善型置业 城西新贵阶层的住房升级 久居城西的外地高端客户 刚进入城西的高收入群体 二级城市或省外投资客户 核心客户构成 成都向来对城西有“西贵”的青睐情节 购买城西住宅的客户，对区域价值的认同感强 客户契合度 从项目的产品特征以及片区调查分析中我们不难发现： 我们的主力目标客群在35—45岁之间，60后、70后，而立不惑之年 是一个稳重、文艺、有责任感、事业有成的群体 他们是政府、企业中级以上管理人员或者技术骨干，事业和家庭都经营有佳，有一定的经济实力，对子女寄予厚望 主力 客户 特征 年龄 以35-45岁为主　 家庭结构 以子女10-20岁左右的三口之家为主 教育程度 目标客群具备相对较高的文化修养，多数进修过MBA课程　 职业 政府事业单位、企业中级以上管理人员、技术骨干、私企业主 　 收入 家庭收入40万-60万左右，个人月收入在2万以上　 主力客户购房动机 目前住房条件 一套以上住房，首改及再改需求 购房原因 投资或部分自住需求，对市中心物业有特殊的偏爱， 希望在城中心安家，享受成熟配套，方便工作 购房目的 投资和自住各半 主力客户购房特征 购房次数 以再改客群为和投资客为主　 购房决定性因素 地段、产品形态、精神共鸣 目标客户特征：中流砥柱+ 经济宽裕 P5 项目活动营销 ■ 项目活动营销 整体思路 启势活动 亮相活动 暖场活动 活动组合 大型活动引爆项目亮相 + 调性活动暖场+渠道活动保障项目热销 活动策略 借助保利品牌资源，通过品牌影响力引爆项目启势 整合保利旗下项目资源，实现项目品牌联动，发挥1+1﹥2优势 以匹配项目收藏级住宅作品形象定位的暖场活动，拔升项目调 性，增加客户对项目精神属性认知。 ■ 项目活动营销 整体思路 启势活动 亮相活动 暖场活动 东西合璧 品牌发令 基于项目本体素质，无论从项目地块属性、位置、以及定位打造方向，尽管可以借力高端豪宅，我们认为都不能以项目自身作为突