海城可行分析报告.docVIP

辽宁省（鞍山市）海城市项目开发 ——可行性分析报告 调研人员：李夺 王晓东 2011.3.2 一、城市基本情况简介 1.1城市简介： 海城位于辽宁省南部，辽河下游之左岸，辽东半岛之北端。北靠钢都鞍山和省会沈阳，南邻港口城市营口、大连，东接煤铁之城本溪及边境城市丹东，西与油田新城盘锦隔河相望。海城市全境面积为2734平方公里，总人口113万人，市区人口40万，全市辖5个管理区、2个开发区、22个镇，574个行政村。海城是辽宁省较大的县级市，是全国粮食、水果、畜牧业、柞蚕、乡镇企业生产基地之一，素有“渤海奥区”之誉。 海城深居辽南城市群腹地，是辽宁沿海经济开发带和沈阳经济区之间的重要节点。境内铁路、公路网络交错。中国第一条高速公路－沈大高速公路、哈大公路、长大铁路纵贯南北；沟海、海岫铁路和大盘公路横跨东西；中国联航鞍山机场座落在海城市的北郊。中长铁路，沈大高速，黑大公路，正在建设中的哈大高铁和辽宁通海大道纵贯南北，大盘公路，沟海铁路，正在规划建设中的京丹高速，京丹高铁横亘东西；沈大高速和京丹高速共有8个境内出口。四通八达的交通网络，为海城的经济发展创造了有利条件。 1.2经济状况 海城位居全国百强县第32位，东三省第1位，2009年全市地区生产总值实现530.6亿元，同比增长20%；财政一般预算收入21亿元，同比增长50%；规模以上工业增加值207亿元，同比增长37%；实际利用外资1.15亿美元，同比增长27.5%；出口创汇2.5亿美元，完成鞍山市政府重新确定的任务；固定资产投资350亿元，同比增长154.6%。 2010年海城市一季度经济发展呈良好态势，全地区生产总值完成158亿元，同比增长20%；全社会用电量实现10.06亿千瓦时，同比增长55.86%；固定资产投资完成106.5亿元，同比增长108.7%；外资调入实现825万美元，同比增长285%；全市开复工项目145个，同比增长149%；一般预算收入实现6.5亿元，同比增长51.1%。 海州管理区14.05万人兴海管理区9.95万人响堂管理区3.7万人东四管理区6.66万人 2.2 大和购物广场 大和2003年1月开业，为对应城乡中低档消费的商业主体之一。大和与百姓超市的联姻，加上4楼的三毛、一诺、1楼得世都化妆品、萃华金店都成为大和购物的主体，而3楼大众消费区也成为吸纳客流的主要区域，从而奠定了其中低档市场的强大竞争力。 根据对大和商场的初步调研，发现该商城业户大多都是海城本地人，而且具有多年的经营经验，并具有一定的经济实力。其中二层有很多品牌店无论是内部装修还是货品的质量都是很不错的。在商场三层北侧有多家店面装修的很精美，而且有不少档口的货品为广州、深圳甚至香港的货源，紧跟时尚潮流，是海城人了解服装必威体育精装版趋势的一个窗口。 3.巨伦商场 作为一直延续至今的老商业体，现经营模式介乎于租赁与联营之间，管理水平低下。整体情况极不乐观，由于该商场缺乏统一合理规划导致布局混乱，上下通道不够突出，使顾客流通不便的原因，以至于经营状况惨淡，目前一、二层属于扣点式经营。负一层、四层是产权出让。三层是租赁形式。三层租金200-250元/月/㎡；四层个人承包转为扣点经营，进场费三千，按25%扣点。 4.亨达鞋城 共四层，一楼、二楼主要经营男女皮鞋，只有几家是运动鞋，全部为扣点式，客流量不是很大，风格跟巨伦很像。三楼整体为新华书店，四楼电脑城。地理位置很好，在整体商圈之内，但是从整体效果看来，人流不大，主要以卖鞋为主是规模也不大，主要是经营男女皮鞋，只有部分运动鞋，商场内装修一般。 5.二马路街边店 作为站前商圈中吸纳城市中高档客流的第二个主体，是早于普临购物而自然形成的商业聚集区，它包括两大类主流商品，一是服装类，有品牌服装、休闲服装、精品服装、时尚服装、运动服装、内衣、鞋类等，二是窗帘和家居布艺类。各自独立经营的中型门市是其基本结构形式。主要在马路的两侧，同类聚集型分布。其特点是直观，各店具有独立性，经营运作方便，调整容易。 站北街批发市场 站北街是海城站前商圈内自发形成的一条以水果、针织批发为主，混合一些小型专卖店的商业街区。主要以街边店为主要存在形式，商业街没有规范的管理，日常经营较为混乱，街区内有很多市郊水果、干果小贩用驴车和三轮车在叫卖，存在脏乱差的现象。但是由于街区形成时间较早，而且所经营的品项全部是老百姓日常用品，价格低廉，所以经营情况比较好。 2.2 重点商场数据调研 商场名称 租金 主力店面积 转租好处费 转兑好处费 开档率 普临 180-300 15-120 6-15万 95％