烟台南城小镇策划方案报告.docVIP

烟台南城小镇策划报告 呈：烟台利嘉置业有限公司 由：港隆商务管理有限公司 二〇〇七年四月十二日 目 录 第一章、报告概要 2 第二章、市场环境分析 2 第一节、烟台房地产市场 2 第二节、南郊市场分析 3 第三节、消费者分析 4 第四节、竞争对手分析 4 第三章、项目分析 5 第一节、项目概况 5 第二节、SWOT分析 6 第三节、规避项目劣势的措施 7 第四章、项目市场定位 8 第一节、客户定位 8 第二节、价格定位 9 第三节、市场定位 10 第五章、项目案名与主题推广 10 第一节、案名及寓意 10 第二节、项目定位 11 第六章、规划设计建议 11 第七章、项目卖点分析与提炼 13 第八章、项目营销推广 14 第一节、项目主要卖点包装 14 第二节、项目整体包装 15 第三节、推广创新 17 第九章、重要主题策划 27 第十章、工作排期 29 第十一章、港隆简介 30 附件 31 第一章、报告概要 本报告通过对烟台房地产市场、南郊市场、消费者和项目的分析，将目标客户锁定为中低收入的中青年置业群体，本项目作为南城新生活方式的倡导者，最终命名为“南城小镇”，定位为“新南城纯然生活宜居社区”，以力创“烟台2007年度最高性价比楼盘”为目标，利用团购快速启动市场，运用价格策略配合系列公关、宣传主题活动，打出开发商和项目知名度的同时实现完全销售，并为二期宣传做好铺垫。 第二章、市场环境分析 第一节、烟台房地产市场 烟台房地产从1985年房改试点以来，经历了萌芽、起步、发展到现在相对成熟的阶段，人均居住面积从7.4平方米增加到2006年的20平方米。同时，房地产开发层次也逐步提升。 目前，烟台房地产市场主要特点有： 开发业态从单一向多样化发展。传统住宅主要为多层板楼，现在则是高层和小高层的公寓、豪宅、别墅、普通住宅、写字楼、商铺等建筑形态并存，SOHO、LOFT、旅游、教育、体育、景观等地产新概念更是层出不穷，开发商也经历了从卖房子、卖地段、卖环境，到卖生活方式和居住文化的转变。 当前烟台置业主流是年轻居住群体和中年投资群体。目前，买房结婚的年轻人、住烟外来人口、本地和外地投资者，共同组成了烟台庞大的房地产消费市场。2006年住烟外来人口达34.02万人，占全市增加人口总数21.87%。烟台市仅2005年迁入的人口就达8.06万人，外地购房者占烟台房30%。 2006年，政府加大土地供应力度，房地产业未来竞争更趋激烈。截至2006年11月底，烟台国土资源局公开推出土地为78宗，流拍土地2宗，出让宗地比2005年增加35宗；土地出让面积为9232427㎡，同比增加281％；规划建筑面，同比增加277％；平均单宗土地面积约115448㎡，同比增加110％。 开发商品牌意识、竞争意识、客户意识、服务意识增强。异地开发商入烟，房地产业竞争加剧。在产品趋向同质化的情况下，许多烟台房地产开发商创建出自己的品牌：万泰、华信、银和怡海、祥隆、万光市民对南郊：1996年，市民心中的南郊指市委党校、小东夼一带2000年惠安小区建成，市民惠安小区以南为南郊2003年鸿运汽车城成，南郊黄务立交桥。 家有房传统观念房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物管水平交楼期限房产证等。房地产按揭制度的推行使越来越多人“负翁” 项 目 现代山水田园 东陌堂新区 馨逸苑 山水龙城 本项目 建筑面积 （万㎡） 2 50 40 100 42 销售进度 在售、现房 在售、期房 在售、期房 在售、期房 期房 户型面积（㎡） 70---120 70--113 60---120 80---130 60---100 起始价格（元／㎡） 2380 2158（含煤暖） 3020 2900 配套 配套不完善 基本设施配套 幼儿园、小学、会所 烟台山社区医院、中学、小学、幼儿园、大型超市、银行、饭店、酒馆、SPA优势() 1、城市规划：烟台发展趋势“东进南扩”，南郊建设加快，房产升值空间大； 2、交通动向：项目近邻汽车南站、城市轻轨站点，紧邻青年南路、机场路、绕城高速，未来交通发达； 3、价格优势：相对于市区楼盘，本项目性价比较高； 4、物业管理：国家一级物业管理资质企业负责项目后期管理； 5、开发背景：开发商港资背景，有先进的开发及设计理念； 6、规模优势：四十万平米生活社区，配套齐全； 7、产权保障：市证产权，购房者权益得以保障； 劣势()： 1、位置偏南，交通不便：人们对南郊的理解，黄务向南就被认为是农村。交通仅有9路公交车及少量城郊客车，距市区有四十分钟车程，上班时间拥挤； 2、旧村改造项目，时间长、人员杂：旧村改造往往给人楼盘品质差的感觉。周边居民素质低，缺乏安全保障； 3、价格优势不明显：本项目南面的现代山水田园的现房、东陌堂新