直上青云”住宅小区可研报告.docVIP

“直上青云”住宅小区可行性研究报告 目录 项目总论-----------------------------3 二， 市场分析-----------------------------8 三， 项目开发方案-------------------------18 四， 投资估算与融资-----------------------20 五， 财务评价-----------------------------24 六， 研究结论与建议-----------------------27 一，项目总论 1.1项目背景 该项目是由南昌市青云谱区外经贸委提出的“南昌保温瓶厂及周边综合改造项目”。根据南昌市将青云谱区打造成为“开放式城市副中心”的战略目标，现拟将南昌保温瓶厂及周边地块进行综合改造开发。该项目地块位于京山新街以东、何坊西路以南、井冈山大道以西、三店西路以北，占地面积99.8亩，用地性质为商业、住宅用地该项目位于青云谱区域商务中心的核心地带，毗邻井冈山大道和迎宾大道两条南昌市城区南北向的交通主干道，与三店西路商业街仅一街之隔，周边商场、医院、学校等配套设施完善，还有洪都集团和江铃集团近20万人口为依托，具有良好的区位优势和交通环境，非常适宜投资商业、住宅类项目。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称：“直上青云”住宅小区 1.2.2 目建设单位：江西四特天工开发投资有限公司 1.2.3项目地块位置及周边状况 （1）地块位置： 南昌保温瓶厂地块，位于南昌市何坊西路，宗地面积约93.46亩，宗地四至为：东至三店村，南至规划路（规划路以南为青云谱区政府宿舍），西至京山新街，北至何坊西路和保温瓶厂宿舍。该地距离南昌八一广场约五分钟车程，属中心稀缺地块 （2）地块周边景观： A，象湖风景区 ?? 象湖风景名位于项目西南部，其规划建设面积6.65平方公里，其中水面面积为4.55平方公里，陆地面积2.1平方公里。 美化了城市环境，调节了城市气候，提升了城市形象，已成为南昌市的又一大这点。2002年被评为新豫章十景之一“象湖仙踪”；2005年被评为南昌市人民政府批准为“市级风景名胜区”‘‘2006年被南昌市授予一级四星公园、被市政府评为十大新景观之一、获国家建设部颁布的“中国人居环境范例奖”2007年被江西省政府批准为“江西省省级风景名胜区”。 B，抚河公园 抚河公园以抚河水面为中轴，包括东、西两岸，北起滕王阁，南至将军渡闸，全长4.6公里，占地面积68.3公顷，其中绿地面积28.3公顷，水面面积39.9公顷，由水面、南浦园、里洲园、桃苑园、建设园构成。本项目距抚河公园1.5公里左右。 C，梅湖景区 八大山人梅湖景区位于江西省南昌市青云谱区境内，是以被联合国教科文组织评为“中国十大文化艺术名人”、被郑板桥誉为“名满天下”的一代画圣——八大山人为核心，以传统文化为主轴，以梅湖生态美景为纽带的江南都市历史文化生态景 景区曲水环绕、绿树成荫、如诗如画，占地面积约3200亩，由水墨丹青区、文化博览区、水乡风情区、岁寒三友区、农耕休闲区、梅村思贤区和综合娱苑区七大功能区组成，内有“三馆三居二园二街二场二院、一水一道一廊一阁一楼一堂一台一岛一塔和十林”等景点七十余处。? 用地性质 居住、商业、办公（兼容旅馆业） 容积率 ≤2.5 建筑密度 ≤30% 绿地率 ≥28% 机动车位 宅住2泊位/3户，公建1泊位/150㎡ 非机动车位 居住与公建分别集中设置 道路中心标高 ? 主出入口方位 何坊西路 建筑间距 多层1：1.1H，高层1：0.8H，具体按《南昌市城市规划管理技术规定》 退离红线 建筑退何坊西路15米以上，退其他规划路5米以上。 小户型比例 套型建筑面积90㎡以下住宅占开发住宅总建筑面积60% 必备公共配套设施 按《城市居住区规划设计规范》配置 其他 1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计R部分）30%控制； 2、必须编制交通评价影响报告书。 平方米 总建筑面积 155760 平方米 其中：1、住宅建筑面积 127620 平方米 2、商业、写字楼面积 27600 平方米 3、其他建筑面积 540 平方米 绿地面积 24922 平方米 道路面积 9600 平方米 绿地率 40 % 容积率 2.5 建筑密度 20.4 % 1.6 项目存在问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及南昌的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 南昌市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实