130419JCT合同在国内房地产开发市场的应用研究.doc

JCT合同在国内房地产开发市场的应用研究 马浩雄 （武汉铁路职业技术学院，湖北 武汉 430205） 摘要：本文对JCT合同进行了简要介绍。分析了JCT合同模式在中国内地房地产市场应用中存在的问题，并提出解决方法。本文旨在加深中国内地房地产业人士对JCT合同的理解，促进JCT合同与中国国情相结合，提高房地产建筑业的管理水平，推动中国房地产建筑业的发展。 关键词：JCT合同，房地产开发，承包商，业主 1 引言 一直以来，业界研究国际合同的重点主要集中在FIDIC合同上，对JCT合同模式甚少提及，忽视了JCT合同在中国内地建筑市场所起的作用，低估了JCT合同的应用前景。 香港特别行政区开发商一直习惯于使用英国的JCT合同，故在其境内项目也都采用其惯用、熟悉的JCT合同。由于港资项目对中国内地建筑市场有着巨大吸引力和影响力，在建筑市场中占据很大的份额，所以其合同管理模式也在很大程度的影响着国内合同管理的发展方向。因此，探讨JCT合同模式，了解它的特点，推动其与中国内地国情的相结合，对促进国内建筑业的发展非常必要。 2 JCT合同英国皇家建筑师学会(RIBA，Royal Institute of British Architects) 1902年编制出版的《建筑合同标准格式》(Standard Form of Building Contracts 香港译“建筑标准合约”)是世界上第一部房屋工程标准合同，在英联邦地区有很大影响。该合同后来以1931年成立的“联合合同审理委员会”(JCT，Joint Contract Tribunal) 名义发行，因此一般称为“JCT合同”。JCT由8个机构组成，包括皇家建筑师学会、皇家特许测量师学会、咨询工程师协会、、专业承包商协会等。并于1998年成为一家在英国注册的有限公司。每成员机构推荐一名人员构成公司董事会。至今为止，JCT已经制订了多种为全世界建筑业普遍使用的标准合同文本、业界指引及其他标准文本。JCT合同由一个庞大的合同文件体系组成，针对房屋建筑的不同规模、性质、建造条件等提供不同的标准条款有一个2页纸的无法律约束力的“合作伙伴关系宪章”(Partnering Charter)。JCT章程对“标准合同文本”的定义为所有相互一致的合同文本组合，这些文本共同被使用，作为运作某一特定项目所必须的文件。JCT系列的标准合同门类齐全，具体分成九个类别(1)标准建筑合同按地方或私人投资、带工程量清单、不带工程量清单、带近似的工程量清单，分为六种标准合同文本(2)承包人带设计的合同(3)固定总价合同(4)总包标准合同( 5) Intermediate Form Of Building Contract(?I FC84) ；( 6)小型工程合同(7)管理承包合同(8)单价合同( 9)分包合同标准文本。合同文本包括：顾问合同；发包人与主承包人之间的主合同；主承包人与分包人之间的分包合同；分包人与次分包人之间的次分包合同的标准格式；发包人与专业设计师之间的设计合同；标书格式，用于发包人进行主承包人招标、主承包人进行分包人招标、以及分包人进行次分包人招标；货物供应合同格式；保证金和抵押合同格式。必威体育精装版版本为2005年的JCT05。最基本的JCT合同第4版JCT80于1980年修订出版，第5版JCT91于1991年修订出版。JCT80和JCT91合同适用于总价合同。当工程实施过程中某项工作的实际工程量变化较大时，可以相应地调整合同总价。JCT80和JCT91合同在项目管理模式方面适用于传统模式。为适应项目管理模式的发展，1981年出版了《承包商包括设计的JCT合同标准格式》(简称JCT-CD81)，适用于设计-建造管理模式。JCT-CD81合同条款适用于总价合同。承包商向业主作出最大成本保证(GMP)，低于GMP的工程节省费用由业主与承包商分享。1987年JCT出版的管理承包标准格式JCT-MC87适用于管理承包模式，相当于美国的风险型承包管理(CM)模式，一般用于大型复杂项目，要求独立设计，工期较紧。JCT-MC87不适用于总价合同，付给管理承包商的费用为基本费与管理承包费之和，类似于成本补偿方式计价。使用JCT-MC87合同时，整个工程项目分解为许多独立的工作包，每个工作通过专业承包商分别竞争，非常有利于降低项目总成本。JCT合同实行建筑师和测量师的“双监理”，例如，建筑师审批工期索赔，测量师审批经济索赔。以JCT98（传统格式）为例，其最重要的特点莫过于建筑师这一角色的两重性。一方面，建筑师由发包方委任并付薪。在某种目的情形下，建筑师完全代表发包方的利益而作为一个代理人来行为，例如决定发布一个指示来修改工程。作为发包方的代理人，适用民法上关于代理人的法律规定，即其行为的法律后果由发包人承担。另一方面，在