2 中国房地产金融发展概况.ppt

房地产金融 浙江工商大学金融学院 程 大 涛 708833466@ cdt@ 2017-6-29 1 程大涛/cdt@ 2 中国房地产金融发展概况 学习要点 1.旧中国房地产金融的类型与发展概况 2.改革开放前房地产投资问题 3.改革开放后房地产金融业重新兴起 4.房地产市场宏观调控政策的影响 2017-6-29 2 程大涛/cdt@ 2.1 旧中国房地产金融业概况 2.2 新中国房地产金融业的恢复 2.3 住房制度改革后房地产金融业的发展 房地产抵押贷款 投资经营房地产 发行房地产股票和债券 设立房地产金融机构 空地抵押、地上权抵押、造屋抵押、房地押款 2017-6-29 3 程大涛/cdt@ 2.1 旧中国房地产金融业的概况 2017-6-29 程大涛/cdt@ 4 2.2 新中国房地产金融业的恢复与发展 民国时期，土地、房产实行私有制。个人可以通过买卖、继承等方式获得土地和房产的所有权。 1949年，根据当时具有宪法性质的《中国人民政治协商会议共同纲领》和随后的《中华人民共和国土地改革法》、《城市郊区土地改革条例》等的规定，在全国农村和城市郊区实行了土地改革，废除了封建地主土地私有制，使广大农民分得土地并取得了土地所有权。 在城市，建国初期，首先没收了敌伪财产，接收国民党政府房地产档案，代管无主房产，确认房地产产权归属，建立了新中国房地产管理机构，按照历史延续的房地产制度，确认了公民个人房产所有权和土地所有权制度。 1952年，全国性的农业合作化运动，初期采用农民土地入股、集体耕种、收益分红，但土地所有权仍然属于原入股农民所有。后经过高级农业合作社和人民公社化，农村的土地私有制转变为集体所有制，但农民的宅基地、自留地、自留山仍然属于农民个人所有。这种制度在1954年我国的第一部宪法里得到确认。 1956年社会主义改造中，对资本主义工商业实行了赎买政策。对出租私有房产的房产主，以给付定金的方式，逐步使城市房产发展成为以公有制为主体的房产体制，但对于城市居民用于个人居住的私有房产仍然保留了私有制，而已对私产房所占有的城市土地，以征收房地税的方式确认了私产房主享有了城市土地使用权。 “文化大革命”时期。公民的财产权得不到保障，公民的私产房可以任意地被强占或收归公有。房地产法律制度被废除，政策成为调整各种社会关系的唯一依据。 1982年《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”首次在宪法中明确了土地公有制度。 改革开放前我国住房体制 在上世纪五十年代的社会主义改造和六十年代的文化大革命运动中，城市的私人住房或被没收充公，或受到严格限制，至1976年，城市私房所占比例已下降到10%左右。 1949年新中国成立后，国家实行计划经济体制，承担了为城市居民家庭提供新建住房的责任，住房建设被纳入了全国性的基本建设计划。 地方政府和单位从国家预算中获得住房投资资金，然后建造公房，无偿分配给职工。 住房对职工而言是一项权利和一种福利安排，仅仅缴纳一些低额的象征性房租，其数额甚至不够支付住房的维护费用，更不用说偿付住房的建设成本。 国家也实行低薪制度，企事业单位职工的薪资构成中，也不包含必须的住房支出成本。 2017-6-29 5 程大涛/cdt@ 改革开放前我国住房体制特征 第五，除极少数居民拥有私人住房外，绝大多数居民家庭都是租住公房，除此之外别无选择。 至上世纪90年代住房制度改革前，我国住房供给制度具有鲜明的计划经济特征： 第一，住房体制完全是公有制为主导，并完全由国家控制，国家在城市住房的投资、建设和分配上都处于垄断性地位。 第二，住房投资不足，导致城市住房严重短缺，人均住房面积从建国初期的4.5平方米下降到1978年的3.6平方米。 第三，住房以单位为基础，按照行政等级进行分配；职工一直租住单位分配的住房，甚至可以由子女继承。 第四，住房被视为一种社会福利，职工只须交纳很低的租金；由于实行低租金制度，政府在住房维护方面没法实现可持续的资金循环。 2017-6-29 6 程大涛/cdt@ 2.2 新中国房地产金融业的恢复 1978年 全国人均住房面积3.6平方米，比1949年4.5平方米下降0.9平方米 前30年全国累计住宅投资374亿元 城镇家庭缺房户869万户，面临1000多万知青回城压力 2017-6-29 7 程大涛/cdt@ 1978年9月，召开全国城市住宅建设工作会议 国务院副总理谷牧传达邓小平指示： 解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员起来，国家解决材料，这方面的潜力不小，建筑业是可以为国