2009-2012年东莞房地产行业竞争格局与投资战略研究咨询.doc

2009-2012年东莞房地产行业竞争格局与投资战略研究咨询报告 报告编号(No):68061中国报告大厅市场研究报告网[打印本页][推荐给朋友][关闭窗口] 【报告名称】: 2009-2012年东莞房地产行业竞争格局与投资战略研究咨询报告 【关 键 字】: 房地产 行业 竞争格局 投资 战略 研究 咨询 报告 【出版日期】: 2009年8月 【交付方式】: EMAIL电子版或EMS特快专递 【报告页码】: 488页 【图表数量】: 304个 【英 文 版】: 【英 文 版】:纸介版:RMB 15000元 EMAIL电子版:RMB 16000元 两个版本:RMB 17000元 【价????格】: 纸介版:RMB 6000元 EMAIL电子版:RMB 7000元 两个版本:RMB 8000元 【订购电话】: 全国24小时报告销售电话：400-817-8000 北京：01058247072 传真：010 福建：0592-5337135/5337136 传真：0592-5337137 〖 描 述 〗 ? 2009年上半年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地52宗，共计175.52万㎡，同比减少52.75%。其中商住用地供应53.7万㎡，占总供应量的30.6%。2009年上半年共计交易土地43宗，成交面积113.78万㎡，同比下降64.48%；总成交金额17.08亿元，同比下降72.35%；其中商住地块成交16宗，成交面积29.18万㎡，同比下降72.60%；成交金额为12.68亿元，同比下降66.94%；从成交土地的类型来看，2009年上半年，土地成交仍然以工业用地为主，占到总成交量的74%，商住用地位居其次占成交总量的25.64%。2009年上半年商住用地楼面地价为1532元/㎡，同比去年上半年1563元/㎡下降2.0%，环比下降了9.9%。2009年上半年东莞土地市场仍然没有摆脱去年下半年的低迷局面，商住用地成交量价低位运行。一方面政府在上半年推出的土地总量较少，同时放出的好地块更是屈指可数；另一方面市场回暖，开发商重点在于回笼资金，上半年扩张意愿较低，从而导致成交低迷，成交价格也比较低；上半年一线城市地王再现，但东莞上半年出让的地块所处地段大多处于镇区或者相对比较偏的区域，对开发商吸引力有限。从目前土地市场的成交均价看，地价已经回到06下半年到07年上半年的水平，结合目前的房价走势与房价水平，这样的地价已经具备较好的投资价值。 ??? 2009年上半年新建商品房市场成交回暖，累积需求集中释放，商品房成交面积和金额同比双双大幅增长。2009年上半年，全市商品房成交面积为295.18万㎡，同比增长81.6%；成交金额为181.8亿元，同比增长66.2%；上半年商品房成交均价为6160元/㎡，同比下降8.5%；其中商品住宅成交均价为5988元/㎡，同比下降4.0%；普通住宅（含洋房和公寓）均价5329元/㎡，同比下降7.7%。商品房库存从年初的723.13万㎡快速下降到2009年6月底的629.6万㎡。存量的消化面积为230.12万㎡，占总成交面积的78%；全市新增商品房供应面积为219.04万㎡，同比下降35.83%；下半年商品房潜在供应预计199.38万㎡，创六年来新低，下半年供需矛盾逐步显现。从新增供应和成交量的供求比半年度走势分析，2008年上半年的供求比高达2.1：1，随后高位回落，至2009年上半年的0.74：1。从2007年至2009年上半年的两年半时间里，累积的供求比为1.27：1，基本达到供需平衡。但从趋势上分析，随着下半年新增供应的持续减缓，而成交预期仍然持续放量，短期供求矛盾逐步显现，供求平衡状况快速向供不应求扭转。上半年新增供应以大户型为主，别墅新货放量明显，中小户型供应逐渐紧缺，市场结构性供求失衡在加剧。城区的情况则更加突出，在上半年城区新增商品住宅供应中，120㎡以上的大户型比重超过八成。上半年全市商品房成交以大户型为主，120㎡以上大户型成交比重为36.39%，较去年同期的28.66%有较大幅度的提高；城区这种成交情况也是尤为突出，上半年城区大户型成交比重为48.92%，较去年同期的26.78%有更大幅度的提高。 ??? 市场在回暖后开始逐步分化，前5个月全市普通住宅签约成交的前十名项目的市场集中度持续走高，市场资金向优势资源项目集中。进入6月份，市场集中度有所回落，市场热点明显减少，大部分项目成交普遍出现较为明显的回落。量价结合分析，上半年3-6月份市场成交持续大幅放量，使得房价在3月份触底回升，连续几个月保持平稳上涨态势。相对其它一线重点楼市，东莞楼市在这轮反弹行情中仍然保持比较理性，房价相对平稳，6月份普通住宅加权成交均价相比较于2月份最低点