2011年深圳房地产市场走势.ppt

第一区间：09年底开始到2010年4月，政策相对温和 第一区间：09年底开始到2010年4月，政策相对温和 第一区间：09年底开始到2010年4月，政策相对温和 第一区间：09年底开始到2010年4月，政策相对温和 第一区间：09年底开始到2010年4月，政策相对温和 第二区间：10年4月到9月， “第一轮”严厉调控 第二区间：从10年4月到9月， “第一轮”严厉调控 第二区间：10年4月到9月， “第一轮”严厉调控 第二区间：10年4月到9月， “第一轮”严厉调控 第二区间：10年4月到9月， “第一轮”严厉调控 第三区间：9.29开始到现在，调控进入“第二轮” 第三区间：9.29开始到现在，调控进入“第二轮” 第三区间：9.29开始到现在，调控进入“第二轮” 第三区间：9.29开始到现在，调控进入“第二轮” 第三区间：9.29开始到现在，调控进入“第二轮” 回顾全年，新增供应与需求处于近几年的低位 预计2010年全年深圳商品房销售可达1500万平米或以上 全年新房市场价格虽仍在高位运行，但价格已出现下滑 二手房价格则趋向稳定,为历史高位 2010年房地产调控政策一览 2010年房地产调控政策一览 2010年房地产调控政策一览 风险依旧来自政策 限购令作为暂时性的政策，会逐渐退出市场。市场不必过分担心限购令对市场成交带来的负面效果，因为北京的限购令已经执行超过半年，并没有对市场造成毁灭性打击。 预计取消限购令的时间点应该是市场供应放量、政策平稳和房价上涨压力不大的时间（例如2011年下半年），因此也不必担心限购令退出对市场的冲击太大，引发新一轮房价暴涨。 风险依旧来自政策 2011年房产税将会加快试点和推出。从4月份开始，国十条就明确要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。929政策中明确提到要”加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国”。未来持有税环节改革是确定性的事件，而试点城市、税基、税率等选择则决定了未来该事件真正出台对于行业的实际影响（有关房产税的分析请见“流动性过剩下的房地产市场走势系列2） 落实二手房交易评估价征税政策（有关分析请见“流动性过剩下的房地产市场走势系列2） 其它行政手段,如价格管制,”限卖”等（有关分析请见“流动性过剩下的房地产市场走势系列2） 保障性住房建设将会提速，但是因为实际供给有限，短期还难以对商品房市场形成冲击。 货币政策从宽松逐渐走向稳健 在通胀预期压力日增背景下，12月份召开的中央政治局会议及中央经济工作会议均明确，明年实施积极的财政政策和稳健的货币政策。始于2008年四季度的“适度宽松”货币政策，正式回归“稳健” 从公开市场操作频率加大到六次上调存款准备金率，再到两次加息，货币政策转型热身已经开始，这也为明年货币政策稳健大戏的上演，埋下了伏笔 货币政策是影响行业需求面的最根本因素。制度性因素之外，货币政策变化的速度和方式都可能对行业基本面起到决定性作用。货币政策的核心影响不是对于开发企业资金链的影响，而是对于购房者购房成本的影响 假设情景一：频繁大幅加息，同时运用准备金和公开市场操作等手段,强力反通胀 假设情景一：频繁大幅加息，同时运用准备金和公开市场操作等手段,强力反通胀 假设情景二：主要运用准备金率等数量化手段,辅之以适当加息,并采取行政手段结构性遏制部分商品价格上涨 假设情景二：主要运用准备金率等数量化手段,辅之以适当加息,并采取行政手段结构性遏制部分商品价格上涨 2007年加息周期中楼市表现 加息周期中，房价与利率成同方向变化，加息并不能对房价起到抑制作用，但在加息周期后期，房价开始下跌，连续加息对市场影响较大。 加息使供楼负担不断增加，香港租供比临界点在0.5附近 租金供楼比（即月租金与月供楼款的比例）是衡量供楼者负担的一个重要指标。香港经验表明，租供比下降期为牛市，上升期为熊市，当租供比下降到0.5时，牛市结束，房价将会下降，反之，但租金供楼比升至1.5时，熊市结束，房价将开始上涨。 如果再持续加息四次，深圳租供比将降到上一轮房价拐点处的水平 12月第一次加息后的供楼负担比为0.61，如果按照目前的房价和租金水平不变，连续四次加息0.25个百分点后，租金供楼比将为0.57，而这也是2007年底房价拐点的水平。 宏观经济基本面向好支撑对房地产市场销售 市场资金面虽处于收紧通道，但依旧宽裕 市场资金面虽处于收紧通道，但依旧宽裕 抗通胀的投资需求依然存在 抗通胀的投资需求依然存在 CPI上涨情况下房价难有明显回落 CPI上涨情况下房价难有明显回落 但负利率消失会对房价产生实质影响 2011年推盘量将会明显增长，成交量将稳定增长 房地产企业融资困难 房地产企业压力测试 一般而言，开发商的