2012年11月中国房地产市场研究月报.docx

2012年11月中国房地产市场研究月报1．本月视点中央经济工作会议：明年经济工作总基调“稳”中求“进”推动明年经济社会发展，要突出把握好稳中求进的工作总基调。“稳”，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物 价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。“进”，就是要继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新 突破，在改善民生上取得新成效。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策明年经济工作的总体要求是：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活 性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强 自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。坚持房地产调控政策不动摇，促房价合理回归中央经济工作会议中针对房地产业提出：要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。房地产销售环比反弹，同比微降11月，房地产开发投资、住宅投资同比均保持20%以上的增幅，但环比分别微降2.4%和0.5%；竣工面积由于临近年底，出现大幅增长，环比增长53.3%，为年内新高；商品房销售面积和销售金额则环比出现超15%以上的增长，同比基本持平，微降1%-2%左右。70城市房价同比涨幅进一步，环比七成下降11月份70个大中城市新建商品住宅价格，从同比看，66个城市保持继续上涨态势，但有61个城市涨幅回落进一步扩大，还有温州、宁 波、海口、南充四个城市同比出现下降；从环比看，环比下降的城市数量猛增到49个，占到七成，上涨的城市数量减少为5个，房价局部松动的态势范围扩大，松 动幅度也有进一步加大的迹象；从定基看，除温州外，其余城市房价全部都处于上行态势，最高为乌鲁木齐，涨幅为9.6%，距离房价全面的回归合理还有较长的 一段路要走。全国宏观经济及房地产数据宏观经济月度数据（工业、外贸、消费、信贷、指数） 房地产月度数据（投资、建设、销售、指数） 宏观经济月度累计数据（工业、外贸、消费、信贷） 房地产月度累计数据（投资、建设、销售） 政策：货币政策适时适度预调微调，坚持楼市调控政策不动摇全国宏观经济政策：3年来首降存款准备金率，货币政策预调微调启动在11月份最后的时刻，央行突然宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这距离上次2008年12月下调存 款准备金率已经近3年时间，也是继2010年1月以来连续12次上调存款准备金率之后的首次下调。下调存款准备金率释放出重要的政策信号，央行货币政策 “预调微调”操作空间打开。按截止10月末人民币存款余额79.21万亿元估算，此次下调存款准备金率将释放资金约4000亿元。全国宏观经济政策对房地产业的影响一是货币政策的适度放松对房地产企业信心提振作用超过资金实际松动的作用。近期温总理讲话表示要适时微调和增加货币政策的灵活 性，此讲话被市场理解为货币政策的定向宽松，此次央行下调准备金率，则直接向市场发出货币政策微调的信号。从目前来看，降存操作是超出多数人士预期的；从 额度来看，4000亿的规模可能要率先增强对小企业、三农、战略新兴产业以及国家重点建设项目的信贷支持，而对于尚处调控中的房地产行业而言，开发企业惠 及的力度很小，以信心提振为主。二是购房贷款或出现结构性松动，利率折扣有望重新惠及首套房。三是市场难显报复性反弹，09年逆转局面不会重现。房地产政策：河北等地保障房细则继续跟进，武汉、北京等地上调普通住房标准随着今年1000万套保障房开工任务完成，如何分配、管理成为今后的重点。继上海、武汉、南京等地之后，北京、河北等地也相继 出台保障房管理新政，对准入退出环节的保障房资格造假、骗购骗租分配乱象重拳出击。国务院副总理李克强多次强调要把确保质量和公平分配作为保障性安居工程 的生命线。今后如何确保保障房公平分配，不仅牵动着整个社会的神经，更考验着各级政府的执政水平。地方政策对房地产效果影响河北、北京等地陆续出台贯彻国45号文件的实施细则，完善了保障房的制度建设，有利于今后保障房房的配租、配售和营运管理。具 体细则都大同小异，关键在于能否较好的、不折不扣的执行。河北对骗取、违规使用保障房重罚的做法值得全国其他城市借鉴，尤其在今后3-5年内保障房进入大 批量的分配阶段，必须要用“重典”才能根治骗租、骗购这种违法行为。北京、武汉等地放宽普通住房认定标准，有利于保护首套臵业者和改善型家庭合理的