2011年房地产市场回顾与2012年形势年展望.ppt

中央调控决心未受影响： 内部：GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位； 外部：出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响不如2008年； 房地产业：投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。 地方政府态度暧昧： 杭州、天津热点城市土地出让金收入下降； 海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫； 佛山、成都等地10-11月放松限购被叫停； 北京、武汉放宽普通住房标准。 政策走势预判：限购等抑制性政策仍将继续，扩大保障房供给不放松 近期，温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控；媒体也披露，住建部要求限购截止日期为今年年底的城市需尽快明确相关政策，预计限购等抑制性政策放松的可能性很小。另一方面，目前房地产调控政策刚刚产生明显效果，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年，中央不会冒然放松调控。 2012年房地产调控政策展望：中央继续加强房地产调控力度和决心不减，地方政府态度暧昧 近期货币政策出现微调，2012年货币政策将由2011年的稳中偏紧向稳健转变： 目前GDP增速仍在较高水平，10月CPI涨幅回落，但仍在5%以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧的态势，2012年总的信贷规模可能与2011年持平，不会达到2008年四季度-2009年放贷近11万亿元的天量。 历史数据显示，货币政策是房地产市场走势的关键因素： 2007年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关，货币政策对房地产市场的影响有滞后。 2011年主要城市房地产市场出现明显调整，限贷的影响大于限购： 2011年前三季度新增房地产贷款余额下降超过40%，对房地产业尤其是对开发企业影响巨大。另外，限贷政策针对全国全行业，比起限购只针对40-50个重点城市，影响更为深远。 房地产业可能因货币政策微调迎来喘息之机，但房地产信贷规模仍将偏紧： 2011年11月30日央行公布将下调存款准备金率0.5个百分点，将释放近4千亿元资金，虽然主要用来抵御外汇占款的下降，但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力。 目前信贷投放也在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债等，尽管可能有部分信贷流入房地产业，但房地产信贷规模仍将偏紧。 2012年货币政策展望：微调的力度和节奏，将是影响房地产市场走势的关键 数据来源：人民银行，中国指数研究院测算分析 事件：11月30日下调存款准备金率，标志货币政策即将转向 2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，释放由紧转松信号，但货币政策的实质转向还要看存贷款利率。截至10月底，人民币存款余额达到79万亿元，因此，央行本次下降存款准备金率0.5个百分点，将释放近4千亿元资金，但这主要用来抵御热钱外逃造成的影响，对于整体信贷市场影响不甚明显。若货币环境继续放松，比如明年存款准备金率再下调3次0.5个百分点，考虑到存款的增长，明年全年将增加超过1.2万亿的可投放资金。但新增贷款的增速，将更直接地取决于中央信贷导向和利率水平调整，历史数据显示，通常信贷宽松滞后货币宽松3-6个月。 图：2003-2011年大型金融机构存款准备金率调整幅度及相应资金回笼/释放量 观点：但目前的微调源于前期收紧幅度过大，现在是向正常水平回归，不代表政策全面放松，应密切关注利率下调 2001-2011年，有八年中央制定的货币政策导向为“稳健” ，仅2008年“从紧”，2009年、2010年 “适度宽松”，但政策的实际执行波动较大，特别是2007年开始的连续五年，货币政策变化频繁。 2011年第四季度，货币政策释放预调微调信号（11月30日，央行实施了近3年来的首次下调存准率）——国务院常务会议要求“适时适度预调微调货币政策”、“信贷政策要与产业政策更好地结合起来，切实做到有保有压”，货币政策的微调并不代表全面放松。 图：2001年以来我国货币政策演变历程 2001-2011年经济指标及货币政策变化： 2001-2003Q3、2005-2006年：“高增长、低通胀”，实施稳健的货币政策 2008Q4-2009Q4、2010Q1-Q3： “经济增速放缓、物价下行”，实施宽松的货币政策 2003Q4-2004Q4、2007-2008Q3、2010Q4至今：“高增长、高通胀”，实施从紧货币政策 货币政策调整特点总结： 1.货币政策调整往往在经济指标变化之后； 2.GDP、CPI两项指标最关键； 3.货币政策转向时，存款准备金率通常先于利率调整（2003年和2010年，货币政策收紧时，上调2-3次存准率后利率才上调）。 图：2001年以来我国货币政策及宏观经济关键指标走势 何时全面转向？——历史数据显示，经济增长和物价水平是货币政策转向的关键 数据来源：国家统计