2014中国房地产市场年展望.ppt

2014中国房地产市场年展望香河天富房地产开发有限公司2014.01 第三部分 香河房地产市场现状 环境概述 随着北京CBD的东扩、通州新区的规划和环首都经济圈等大量的利好政策坚定了香河卫星城的定位，香河经济开发区作为离北京最近的区域，迸发出蓬勃的生机，随着开发区的获批，项目陆续的建设，极大的带动了人口的增长和经济的蓬勃发展。 从北京城市发展机会中寻找香河未来的发展方向将成为承接北京外溢人口的重要区域！ 北京周边的区县由于自身的地理及交通优势，成为吸引北京外溢人口的重要区域 2000年的四环、2003年的通州、2006年的燕郊、2009年的香河：价差的压迫下客户逐渐克服郊区的陌生感障碍，同时城市范围逐渐扩大。 三个重要优势 第一是地理区域的优势。香河区域得天独厚，与京津接壤，处在环渤海经济圈的核心腹地，以香河为圆心，方圆500公里范围有百万以上人口城市11座，常驻居民两亿多人，消费市场巨大。且全县自然、生态、优美宜人，香河县又通过了ISO14001国际环境管理体系认证和ISO14000国家示范区验收，林木覆盖率达40.3%，拥有潮白河等四条主要河流水系，形成都市之间难得的天然氧吧。这对于饱受雾霭之苦的北京市民来说无疑是个巨大诱惑。 第二是交通优势，香河县交通路网便捷、通达，拥有京哈高速，103国道等几条省级交通干线，京哈高速在香河县设有河北第一出口和第二出口，京哈高速938，810路公交车皆由香河县直达北京郎家园。其交通的优势也是无可比拟的。 第三点配套优势，香河这的商业配套非常明显，国家国安两大足球训练基地坐落于此，香河市东北亚地区的家具集散地，家具展厅面积达到220万平方米，规模位于北方最大全国第二，为香河赢得了中国北方家具之都的魅力品牌，先后承办过中美第三届战略对话等国际会议，香河因此被寓意为中国北方会展名城。 市场扫描 香河县房地产2013年市场表现出供销两旺，发展速度快的态势，年消化增长比例一直保持在20%以上，市场消化能力强。 香河县房地产市场开发和供应量自2008年开始发生大幅度飞跃式的发展，增长幅度在3倍以上，且之后的市场供应量平稳发展。同时，香河县房地产市场消化量在2012年出现激量增长，并一直保持平稳增长，市场存量不断减少，增长比例始终保持在20%以上，市场消化能力强。 香河县房地产市场开发以中小规模为主，产品供应结构以多层和小高层板楼为主的中低端产品；由于不断涌进的全国知名房地产开发企业的入驻，目前市场价格水平凸显在6000-7800元/平米，区域地段价值有明显分割，但市场开发高度集中还在本土开发商手中。 香河县城内小高板供应为主，产品规划设计和品质属中低档，竞争力弱，北京客户基本占到45%，经济开发区以小高层、高层、联排别墅供应为主，档次品质较高，逐渐出现高端产品，北京客户所在比例可达75%以上。 特征3：分化时代，花开花落 特征3：分化时代，花开花落 2、开发商库存结构调研结果表明，144 平米以上的产品持续滞销 2012 年以来刚需和改善型产品的热销使得大部分开发商调整产品策略以迎合市场需求，但是也有部分开发商由于前期大户型产品占比太大，加上大户型产品持续滞销，使得库存中该类产品大量积压。 特征4：大者恒大，强者恒强 在确认 2012 年年初的触底反弹之后，房地产市场在 2013 年继续回暖，龙头企业更是一路高歌。城市住宅市场成交量持续回升，进而带动一二线重点城市项目价格上涨，行业投资环境全面回暖，土地市场也发生了量价齐升的现象。在此大好形势下，房地产开发商销售火爆，现金流状况大幅改善，库存压力明显减少，财务状况稳健良好。虽然地王时有发生，但主流房地产开发商整体拿地理性，抗风险意识增强，抵御行业风险和应付政策调控的能力处于历史最佳状态。 在供需两旺的情形下，龙头房地产开发商的表现优异，行业集中度持续提升。总体来说，大型房地产开发商运营高效稳健，一方面继续拓宽融资渠道以有效降低融资成本，另一方面积极拿地扩张，进一步抢占市场份额。因行业资金密集型的特点，融资的结构和成本对房地产开发商来说确实是核心管理内容。能够获得低成本的资金对开发商而言，便是拥有天然的优势，因而未来集中度演化会更加明显。 特征4：大者恒大，强者恒强 （一）上市房地产开发商营收创新高，来年毛利率和净利率将有所改善 截至2013年10月31日， 股市场共计有142家上市房地产开发商公布了今年三季度季报，A营业收入和净利润均实现良好增长。2013年前三季度共实现营业收入4105.98亿，同比上升36.41%；实现营业利润705.43 亿，同比上升28