2014苏州上半年市场运行概述.ppt

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2011 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 成交走弱 楼市承压 —— 2014苏州上半年市场运行简析 苏州中原 SuZhou.2014 宏观环境 -- 经济转型阵痛，增速临近下限 中国经济经过改革开放30多年的发展，部分行业产能过剩问题突出，投资增速下滑，再加上欧美经济持续低迷导致的进出口增长乏力，且在缺乏大量货币刺激的情况下，经济增速面临调整； 本届政府一改以往经济下行就强刺激的做法，对经济增速下滑容忍度提高，即使在1季度GDP增速仅7.4%且下行压力增大的背景下，也仅仅是通过定向调控和微刺激来缓解。 历年GDP增长率走势 官方/汇丰制造业PMI走势 宏观环境 -- M2增速长期处于低位 货币是支持房价上涨的关键因素，M2增速与中原领先指数同比增幅的历史走势高度吻合； M2增速的下滑伴随着房价涨速的下降，从去年下半年开始，M2增速持续处于低位。 M2增速与中原领先指数走势 宏观环境 -- 金融竞争激烈，银行房贷收紧 受到信托、互联网金融等行业的冲击，银行融资成本逐渐上升，在稳健经营和利润最大化的目标驱使下，银行加大对风险行业的规避； 房地产行业发展增速的下行、中小房企资金链断裂及按揭贷款的微薄利润等众多因素，使银行对整个房地产行业的放款意愿下降。房贷长时间收紧，利率持续处于基准利率之上，导致成交量维持低迷。 房地产开发投资增速与国内贷款增速走势 金融机构个人购房贷款同比增速走势 宏观环境 -- 缺乏整体刺激，地方微调效果有限 政府对经济增速下滑的容忍度提高，面对房价及成交量的温和下跌，并没有出台统一的刺激政策。个别地方政府出台的微调政策，均无实质性效果，对市场影响有限。 宏观环境 -- 中场休息结束，楼市即将进入下半场 今年1-5月份市场处于中场休息阶段，价格平稳，市场观望，成交缩水，基本印证中原年初的预测； 中国楼市以政府为主导而发展上半场已基本画上句号，接下来以市场自我调整发展的下半场即将开启； 市场规律下，房地产将经历衰退期、复苏期、高涨期、危机期四个阶段，周而复始的运行。 政府主导 市场决定 宏观环境 -- 房地产市场衰退期已来临 P Q 从房地产衰退期发展的四个阶段来说，现在正处于量降价平的第一阶段，僵持一段时间后，预计将有更多楼盘及小业主加入降价队伍。降价就有成交，量升价跌的第二阶段随之开启。 宏观环境 -- 成熟市场经验，下跌至少持续2-3年 美国年度新房销售套数 发达国家房地产周期 根据OECE数据库统计的发达国家房地产周期数据来看，大约每10年市场就会经历一次完整的周期，调整期限最短2-3年，最长需要5-6年，香港楼市过往下跌平均历时2-3年； 中国过往楼市并未出现过真正意义上的调整，假设政府坚持市场化手段，相信市场调整无可避免。根据成熟市场经验，预计下跌时间相对上两轮都会更长； 但不排除政府为了挽救经济下滑，出台救市措施干预市场，例如放宽限购、限贷等手段。 宏观环境 -- 市场化成必然，此轮调整必定历时更长 信贷与经济增速的温和调整是导致本轮楼市下跌的外部因素，除此之外，人口红利逐渐消失及房地产开发、投资收益的下降导致市场供需双方的主动调整也是主要原因之一。因此，政府喊话支持首贷及地方政府微调政策的作法并不能有效刺激需求； 背景的不同决定了本次调整的方式也略有不同，人为因素来得快，去得也快，而市场自发的因素造成的调整速度慢且久，而且趋势一旦形成就难以逆转。 前两轮价格调整时长与本轮调整走势 土地市场 -- 近几年土地成交量窄幅波动 09年至今，历年土地成交量在400-600万方区间波动。今年1-6月，土地总成交185.38万方，仅相当于2013全年的35.8%。 单位：万方 单位：宗数 土地市场 -- 2014上半年土地成交量大缩水，价格趋稳 2014年1-6月土地市场总成交185.4万方，比上年同期下滑40%； 同期住宅用地和商住用地成交146万方，比上年同期下滑30.1%。 今年上半年土地成交平均楼面价为4471元/平米，比2013全年上涨10%； 居住/商住混合用地楼面价为4911元/平米，比2013全年下滑0.95%。 住宅市场 -- 供应持续上升，成交趋冷，价格受惯性左右继续上行 2014年1-6月苏州住宅成交面积为304.32万方，较上年同期下降9.5%；均价11731元/平米，同比上涨11.1%。 住宅市场 -- 推量增速快于上年，去化压力大增 区域 推量情况（单位：万㎡） 格局变化 2012年1-6月 2013年