3 房地产市场的运行.ppt

房地产经济学 金融系 崔光华 房地产市场的微观经济分析第三章 房地产市场的运行 第一节 房地产市场供给与需求 一、房地产市场的内涵 房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所。 房地产作为商品生产出来以后，必须通过流通领域进行市场交换，才能进入消费。房地产商品的交换又必须在一定的场所内进行，例如在售楼处或房地产交易中心，买卖双方签订成交协议，办理相关手续。从这个意义上说，房地产市场也是房地产商品交易的场所。 房地产市场是房地产经济运行的载体 健全的房地产市场 房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提 房地产企业运行不可缺少的外部环境 完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证 房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分。 二、房地产市场需求 （一）房地产需求的内涵和特点 1、房地产需求的涵义 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。 2、房地产需求的特点 由于房地产商品是与土地密切联系的特殊商品，因此，与一般商品的需求相比较，房地产需求具有显著的特点： 房地产需求的整体性：是对房产与地产统一体的需求，决定了房地产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性，由此引发房地产需求的特殊性和对房地产市场需求分析的复杂性。 房地产需求的区域性：一定地域房地产市场需求绝大部分来自本区域内的工商企业和居民的需求，即使外地居民有购房需求也必须迁到该地才形成实际需求；同一城市的不同地段房地产市场需求也有很大差异，形成不同的房地产需求。 房地产需求的层次性：第一层，住宅的功能性需求层次。满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求。第二层，住房消费需求的结构性层次。居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次，相应的住宅消费需求结构也划分为不同层次。 3、房地产需求的类型 生产性需求：指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。 消费性需求：由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。 投资性需求：指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。 （二）影响房地产需求的主要因素 1、国民经济发展水平 2、居民收入水平和消费结构 3、房地产价格 4、城市化水平 5、国家有关经济政策 6、消费者对未来的预期 （三）房地产需求弹性 1、房地产需求的价格弹性 指房地产商品的价格变化比率所引起的房地产需求量变动比率，表示房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。 一般意义上，当房地产价格在一定幅度内变动时，房地产需求缺乏价格弹性。对商品用房而言，区位条件至关重要，难以替代，价格变动对需求量的影响程度不大；对住房而言，由于是生活必需品，根据国外经验，当住宅售价相当于住户收入的3~6倍时，这时的需求缺乏价格弹性，当房地产价格超过一定幅度继续上涨时，房地产需求的价格弹性较大。因为房地产是耐用品，并且具有一定的容纳弹性，因此当价格偏高时，消费者会紧缩正常需求量，导致住房需求量减少。 一般意义上，房地产需求收入弹性与一国或地区的经济发展水平和国民收入水平有密切的联系。不同的经济发展水平和阶段，对居民的消费结构的变化有着不同的影响。在发达国家，认为房地产需求是缺乏收入弹性的，而在中国现阶段，随着住房制度改革的深化和居民收入水平的提高，城镇居民正在把消费热点移向住房，居民住房支出比重由2%~3%增加到21世纪初的15%左右，现阶段，房地产需求是富有收入弹性的，这是收入增加和消费结构变化共同作用的结果。 从特殊意义上讲，不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。例如，普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大；而高档别墅、高档商品住宅面向外商和高收入阶层，其需求的收入弹性较小。 （四）房地产市场的潜在需求和有效需求 1、房地产潜在需求 指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。 潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。 2、房地产有效需求 指消费者在一定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济意义上讲，指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。 分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握