世联_鲁能海蓝福源桃花涧2010年营销执行计划63P.ppt

鲁能海蓝福源桃花涧2010年营销执行计划 项目基本情况回顾 纯低密度别墅社区，以高性价比产品启动入市，在海口市场建立起海蓝福源的市场影响力 桃花涧2个月重点实现的营销效果——国际湾区生活体验暨项目高调亮相活动 桃花进2个月重点实现的营销效果——“盈滨半岛·国际旅游岛下的机遇”区域投资价值研讨会 海南国际旅游岛是要将海南进行国际化改造，打造成国际水准的热带海岛度假休闲胜地 国际旅游岛含义： 旅游业全面与国际接轨，把海南建设成为世界一流的热带海岛度假休闲胜地。实现“服务零距离、管理零距离、景区零距离、产品零距离”，把海南建设成为“旅游开放之岛、欢乐阳光之岛、休闲度假之岛、生态和谐之岛、服务文明之岛”。 海南国际旅游岛的建设必定极大改善海南的人居环境，从而形成中国财富阶层的休闲度假之地和聚居地 海南国际旅游岛的建设必定会极大提升海南的人居环境，进一步改善海南旅游的“硬件”和“软件”设施，最终将海南建成“国际旅游度假胜地”，必将成为中国财富阶层“休闲度假之地”。 房地产行业长期看好，但短期内会有所反复，受国家宏观调控政策的影响较大，明年需谨慎前行，不可盲目乐观。 海口市场区域自身特点较强，预计明年海口房地产成交量仍保持稳步攀升，成交均价保持稳定 进入第三季度，由于改善性住房和投资性住房需求加快释放，海口商品住宅市场在本月中下旬迅速回升 ； 前8个月成交量一直不断攀升，均价较为稳定，9月成交有所降低； 而10月又开始放量，11月更是出现井喷现象； 第三季度由于供应量走高，供应量基本保持平稳，从而导致市场存量上升，供求比持续走低 09年春节供应量小，需求量大导致供求比飙升； 第三季度由于供应量持续攀升，需求量保持稳定，导致供求比走低； 海口土地市场供应量保持稳定，以城区周边供应为主，成交单价稳中有升 海口市区二线土地楼面单价在1500—2000元/㎡，偏远开发区土地单价低于1000元/㎡ 2010年本项目主要直面新埠岛、美丽沙、海蓝椰风三期等大盘项目的竞争 竞争分析：鲁能福源桃花涧项目入市时西海岸在售楼盘基本售罄，盈滨半岛无高端项目在售，项目主要面对新埠岛优联项目、新世界美丽沙项目、鲁能海蓝椰风三期等大盘的竞争 项目入市时，市场在售别墅存量约为700余套 市场在售典型项目价格统计 独栋别墅：单价1.5万元/㎡，总价500万以上 联排别墅：西海岸项目单价分布1.1—1.4万元/㎡，总价300—500万/套，小独栋产品市场接受度高，消化速度快 公寓价格：价格主要分布在7000—10000元/平米 客户项目信息获知渠道及年龄构成分析 客户来源及客户置业目的分析 客户置业敏感点分析 客户分析总结 桃花涧项目价值梳理 推广主题 推广策略 第一阶段目标 第三阶段至第四阶段目标 大事件的高规格执行： 与政府合办（外贸、文化局、电视台等） 海边水面搭设舞台 游艇做背景 人员限制性参加 特邀高端国际人士 现场细节品质体现 市场大事件——方案二 地块基本指标 价值排序 地块区域分析 推售时间排布 推售节奏及销售计划 资金回笼计划 09年优惠策略 富力盈溪谷 万科浪琴湾 通过控制面积，降低总价，产品舒适度一般 独栋别墅：单户建筑面积介于217－272平方米 ，都拥有带私人游泳池的花园和车库 联排别墅：单户建筑面积介于173－226平方米，拥有屋顶花园和地下车库 大华西海岸 小独栋低总价，户型设计一般，不紧凑 龙墅湾 面积大小合理、舒适度高 泰达天海国际 大尺度空间，强烈奢华感 宝安江南城 户型不方正，畸形房多 鲁能海蓝椰风 户型设计人性化，面积控制合理，居住舒适度高 新世界美丽沙 项目位置：海甸島西部，由淺海灘和部分水域组成，三面向海，西側隔海口湾和西海岸相望，北側面向琼州海峽，东临世纪大桥，南和城市市区隔海甸溪相望 项目规模：占地225.6公顷 项目定位：打造海口市乃至海南岛一流的度假居住区，建設城市中心区理想的滨水休闲娱乐岸线，成为海口地标性项目 新埠岛优联项目 项目位置：位于海南省海口市北部、南渡江入海口，为南渡江冲击三角洲。北临琼州海峡，东、西分别是横沟河和南渡江 项目规模：总建筑面积： 278.5万平方米 项目定位：“生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假风貌新市镇 均价9000元/平米 售价 二期剩余100余套别墅推出，二三期同时认筹 销售情况 毗邻五星皇冠滨海温泉酒店、院士村、南航飞行员村、海南科技职业学院、省图书馆、省体育中心、省博物馆、省人大、省政协等机构，大润发超市、海口妇女儿童医院等 项目周边配套 62% 绿化率 0.57 容积率 50万平米 总建筑面积 133.4万平米 总占地面积 独栋、双拼、联排 物业类型 项目核心卖点：创意地产、海景地产 市场典型项目 / 3.2% 12 294 双拼 / 30