中国房地产市场整体无泡沫.ppt

2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。” 消费增长 房地产业飞速发展的根本动力 城镇化的快速发展 2000年第五次人口普查 2010年第六次人口普查 城镇人口增加了2亿余人，乡村人口减少1.3亿余人，城镇人口比重上升13.46个百分点 我国人口从农村向城市转移速度最快的10年 2003年至2012年，中国房地产市场主要经历了以下三个阶段，即鼓励性政策下平稳快速发展期、抑制和促进交错的大幅波动期和调控不断升级的合理回归期。 2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。” 房价 1998年新建商品住宅均价 2012年新建商品住宅均价 1854元/平米 5430元/平米 总涨幅为193%，年均上涨12.9%，低于23.5%的人均收入增幅 商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的仅就增速来看，房价并没脱离收入增长水平 计算口径：名义收入和名义房价 2001年底2002年将是中国业的冬天。“如果楼。” 房地产投资所占比重 衡量一个地区房地产投资是不是过高的重要尺度，房地产投资和消费的高增长，如果是与投资比重过高相结合的，那么就可以肯定其存在投资过热或过度的问题，相反，如果投资所占比重仍然不价高。 按这一指标分析，北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产投资已明显出现了过热的倾向；其他地区过热出现在局部地区，主要是省会或其他大城市。 十年间，城镇化率提高了13.46个百分点，新增城镇人口约2亿余人，这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米，而据国家统计局的数据显示，这十年间我国商品住宅竣工面积累计仅为43亿平方米，缺口达17亿平方米，这还不包括城市居民改善住房的需求，这也就很好的解释了为何此十年间我国房地产市场总体上处于供不应求，房价快速上涨的根本原因。 Thanks for your listening！ 房价收入比来衡量是否存在泡沫，实际上不完全正确，或者不够全面，房价收入比有两层意义，一是指由于价格上升比居民收入增长快，导致房价收入比逐年上升，并上升到一个前所未有的高度；二是指静态的高，只是表明购买力不足而已，如一些经济不发达的地区，一套中档商品房的价格假定为20万元，但这一地区人均收入却相当低，如为3000元，三口之家家庭收入为9000元，那么此时的房价收入比便高达20倍以上，如果用这一静态的房价收入比来衡量这个地区是否存在房地产泡沫，那么结论是相当的肯定，但实际上在这种情况下不一定形成泡沫，因为这一地区可以没有什么人来购买这些商品房，只有当在房价收入比高的情况下，人们在投资或投机的驱动下冒风险大量购置这样的商品房时，才可能认定是泡沫，即房价收入比必须与高的需求增长率同时发生时，才可能判断存在泡沫。也正是没有看到这一点，才造成了如一些人研究得出西部地区泡沫大于东部的结论。 * 东部地区投资过热则更为明显，3年分别增长21.7%、25.2%和28.2%，这一持续三年高达20%的投资增长是在基数较高的状况下实现的；中西部地区尽管也连续3年保持了高增长，但因为基数低，处于房地产发展的初期，其过高的标准可定为35%-40%以上。 * 东部地区投资过热则更为明显，3年分别增长21.7%、25.2%和28.2%，这一持续三年高达20%的投资增长是在基数较高的状况下实现的；中西部地区尽管也连续3年保持了高增长，但因为基数低，处于房地产发展的初期，其过高的标准可定为35%-40%以上。 * 2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。2013年1-2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。 * 商品房销售额增长持续4年保持20%的高增长，其中2000-2002年连续3年增幅达到30%左右，这表明，全国总体住房消费已出现过热倾向。1999年商品房销售额增长23.9%，2000－2001年则分别增长30.1%、29.4%，2002年前11个月增长则继续加快，达37.4%。全国房地产开发投资额从2001年的6344亿元增长到2011年的61740元，翻了近十倍；全国商品房销售面积从2001年的2.24亿平方米增长到2011年的10.99亿平方米，翻了近5倍。房地产业能够飞速发展的根本动力归根结底还是城镇化的快速发展，下面一组数据应该能更加清晰的揭示这个问题。根据2010年第六次全国人口普查主要数据公报，全国居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49.68%，同2000年第五次全国人口普查