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商品房业务知识 第一部分 商品房部 第二部分 二级市场与三级市场的区别 第三部分 在售项目介绍及二级市场相 关知识 第一部分 商品房部 商品房部在公司的定位 商品房部架构 商品房在公司的定位 河南顺驰的商品房业务于2004年随顺驰不动产网络 集团进入河南应运而生，最初以联动打开二级市场局 面。2005年7月正式成立河南顺驰商品房部，以商品房 代理为主营业务。自河南公司开展商品房业务以来， 先后代理了诸如嵩岳小区、胜鸿、铭功路40号院、酷 特区、顺驰.第一大街、顺驰.第一国际、顺驰.中央特 区、还有锦绣汇城。 伴随着房产政策的不间断变化郑州公司的业务品种也在进行着不停的调整。发展至今，商品房业务也成为了当前公司的核心业务单元之一。 高利润产品，操作流程相对简单；操作风险小， 资金投入量相对较小；聚焦客户价值法则，为客 户提供更多的产品选择，强化客户的品牌亲密度； 多业务平衡发展可平衡企业经营风险；锻造体系 能力，提高员工操作水平；客户沉淀量大，相互转化，有利于提高企业在二、三级市场的占有率。 商品房部架构 商品房部 第二部分 二级市场与三级市场的区别 二级市场与三级市场的市场定位 住房三级市场是指存量房产的买卖和租赁，比如已经购买的商品房、经济适用房的上市再转让，已购公房的上市在转让。住房二级市场指新建商品房的买卖。 郑州二级市场的现状 政策环境 在去年宏观调控的基础上，今年国家出台了更多 的宏观调控政策，为历年来罕有；06年五月中旬“国 六条”出台，五月下旬被称为“国六条”的细则的 九部委通知下发并与06年6月1日实施；06年7月底国税 局下发通知，要求各地06年8月1日起开始征收二手房个 人所得税；2006年8月19日，央行进行第四轮加息等。 中央和地方的宏观政策，每个开发商和购房者都 能感受到。 上半年国家宏观调控政策的出台，对郑州房地产 市产生了方方面面的影响，房价上涨速度虽然有 所控制，但是以相当快的速度在增长。这种增长 速度是供应量增幅降低和需求持续上升的直接反 映。从上半年的情况来看，虽然郑州市因为新政 的出台一度出现了消费者持币观望的情况，但结 果郑州的房价并没有下跌，新推出的项目，销售 销售都非常火爆，这说明市场需求非常旺盛。 二级市场分析 小户型：2006年上半年郑州市场的小户型不断涌 现，受2005年宏观调控的影响，2006年年初小户 型项目大量面世， “都市A座”、“鑫苑城市之家”、 “如果爱”、“克拉城”、“立体世界”、 “金杯家园” 等。特别是“国六条”后，受“70%的建设比例”的 影响，市场上出现同质化产品的可能性大大增强 ，开发企业要想在众多的竞争中脱颖而出，就面 临巨大的创新压力。而且以后的小户型应该转向 居住要求，比如面积稍大些60-90平方米，更适 合居住要求等。租赁市场的小户型已经出现供大 于求。比如在丰庆路与北环路交叉口小户型就有 四个楼盘，并且面积都是重复性都在60平方米以 下。 并且面积都是重复性都在60平方米以下。 多层：多层建筑一直都是市场上的主流产品，但 在上半年新增的项目中，高层及小高层项目占到 整体预售项目的50%，不难发现，郑州市随着土 地供应的紧张及居民对于居住面积需求的日益增 长，项目的高度都在拔高，这也是市场发展的合 理趋势。北环以内的房子，多层都是现房，交房 时间都是12月之前，这个与土地供应有很大关系 。这些多层的房子剩的都不多。 小高层及高层：就高层的分布来看，大部分都分 布在环内。随着国家对土地的限制，高层肯定是 开发商以后的主攻对象，但高层还没有得到郑州 居民的高度认可，一般认为高层的物业费和公摊 的费用比较多，使用面积比较少，所以买房子的 时候都选择多层，这就造成了高层不好卖，占用 了开发商大量资金。 价位分析（多层与高层放在一起）金水区目前的 均价3383左右，管城区均价在3294左右，中原区 3000左右，惠济区2900左右，二七区3271，郑东 新区3699。 第三部分 在售项目介绍及 二级市场相关知识 在售项目 锦绣汇城 位与北环路与花园路交叉口，小高层，共11层， 均价3300，一户一价，面积分布59.89－228.98 目前最小面积139.89。 二级市场相关知识 商品房项目录入（店长或交易中心权限，职能 部门所有员工权限）商品房管理---项目录入— 红色部分必须填写，尤其是开发商的联系人电话 和地址。在备注里面填上自己的名字。 合作方式 （1）一般代理（联动）。不限销售周期，不限 回款周期，价格为开发商制定。销售基本为开发 商来操作。如在售的中央特区，第一大街等。市场 行情为1到3个点的提成。基本无风险。 （2）独家代理。设定销售周期与回款额