土地财政对房价的影响.ppt

中国土地财政对房价的影响分析 何谓土地财政 ？ 土地财政是我国特有的词汇，指政府用出让土地的收益来补贴财政的做法，由于土地出让收益来自于税收之外，所以又被称为第二财政。 社会普遍认为，目前的高房价与高地价有关，继而将高房价归因于土地财政，土地财政因而引起广泛关注并成为了争论的焦点。 对土地财政的评价，总体上看更多的是批评。 土地财政与高房价两者关系分析 土地财政本质上也是一种融资模式，它极大地扩张了地方政府的信用，盘活了“未来”的资产，增加了政府的负债能力。 土地财政有很多缺点，但是如果说中国改革开放30年的成功经验和经济增长的奇迹“和土地财政没有任何关系”，那不是缺少基本经济常识，就是在有意误导大众。 经济学的常识告诉我们，在供不应求的市场条件下，价格通过消费者竞争决定的。开发商成本的降低，不会影响商品的市场价格。假如市场面包是10元钱，商人绝不会因为买到便宜面粉而降低面包价格。如果面包商良心发现，降低价格，就会有炒作面包的商人介入，最后市场上面包的价格依然会是10元。目前的住宅市场，是典型的消费者竞争市场。大量土地招拍挂都是以高于（甚至远远高于）政府起拍价成交的。因为政府土地价格降低，都只会转移利益给开发商，而不是消费者。 从现实情况看，地方政府对土 地出让收益的依赖性正越来越 大。一些城市可以说是到了一 种危险的地步，如果没有可替 代的财政来源，减少土地财政 收入，就意味着要停止一部分城市功能的运行。就像一个家庭早上推开大门就会面临柴米油盐几件事一样，城市要搞基础设施建设，要搞社会保障，还有义务教育等等，这些都是不能不办的“日常大事”，需要很多钱，这些钱很多要从土地上来。所以对于一些城市来说，土地收入已经成为其不可间断的营养供应。 政府负债会出现财政危机，甚至破产，但这就如同开车会增加交通事故一样，我们不能用放弃开车来解决开车带来的问题。 同样，我们也不能用不借债，来防止融资的风险。 土地财政本质上也是一种融资模式，它极大地扩张了地方政府的信用，盘活了“未来”的资产，增加了政府的负债能力。 * 土地出让金确实引人注目。由于政府对土地收益的追逐，农民的土地权益受到了较大的侵犯。在大量快速的农地转变为非农地中，征地补偿基本上是政府统一定价，农民没有太多的发言权，怎么能够拿的到应有的收益呢？我们的宪法和相关法律都明确了农民的所有权，可是在管理层面，大家还是不愿意正视这一点。一些制度的设计，更多是政府的意愿，考虑的是城市人的利益需求，没有真正考虑农民的利益和权利。二是政府出让土地的收益，也大都用在了城市，只有一部分资金用于农地的开发上，在农村经济发展、农村社会保障、农村基础设施建设、农村环境保护、农业生产支持等方面投入很少。 利益 1. 如何改变以投资为主的城市经济的发展模式，这是一个大的 环境改变的问题。因为以投资为主的发展方式，必然要依靠土 地吸引资金，这正是城市政府卖地的最大动力之一。 2.如何突破城乡的二元结构。二元结构的管理体制下，通过 一些制度的设定，农村制度的设定， 农村集体土地和城市国有土地在流 动、价格、收益分配等方面都有 很大的差别，处在两个不同的市 场中。在此基础上，通过一定的 制度安排，土地巨大增值收益就 能够被政府合法的拥有和支配。 城乡一体化建设提了很多年，到 目前为止仍然没有多大改观，城 乡二元化结构并没有真正被打破 过，一些方面反而被强化。 3.如何对现有征地方式进行改革。 征地方式的改变实际上涉及到地方政府的直接利益，所以阻力很大。 4.如何破除政府对土地的垄断。目前一系列的制度都是有利于政府 对土地出让市场的垄断，这是政府获取高额土地收益的前提，也是 必须改变的现状。但是现有的这些制度 的根本在于体制问题，而且改革只能由 政府去设计和操作。让政府制定政策改 变自己的行为，这本身就是一件很艰难 的事情。 难点 土地财政必然推高房价吗？ 　 至于说“在土地财政的模式下，房地产本身