我国近五年房地产税收调整对市场的影响.doc

浅谈近五年房地产税收调整对市场的影响 摘要：房地产税不仅是我国地方财政收入的主要来源同时也是政府调控房地产市场的主要调控工具之一在我国税收体制中发挥着十分重要的作用。本文为达到市场调控目标当房地产税政策调整变化时如何影响房地产企业和房地产购买者的行为决策其次本文年的房地产交易量、房地产价格等数据进行。分析得出以下结论第一我国房地产税对房地产市场具有显著影响第二由于我国房地产税收制度不完善和房地产税征管执行力度不够我国房地产税的调控效果目前较为微小。第三我国房地产税收制度存在不合理之处无法达到预期调控效应。当前我国商品住宅价格上涨过快，在国家加强和改善宏观调控的大环境下，针对房地产市场的调控政策正处于不断调整和改进中。房地产税收是政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的一种重要的经济政策工具，在引导不动产资源合理配置和有效利用以及公平分配社会财富等方面具有独特的功能。在土地、金融等政策组合实施之后，利用税收手段进一步加强对房地产市场的监管和控制正在成为宏观调控的趋势。为此，有必要针对房地产税收对市场产生的影响作分析，从而理清房地产税收的调控机理，为利用税收完善我国房地产市场调控体系提供依据。我国房地产税制分析1）房地产开发阶段的税费负担。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等；2）房地产流通阶段的税费负担。包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、土地增值税、契税、企业所得税和个人所得税等；3）房地产保有阶段的税费负担。包括城镇土地使用税和房产税。可以看出当前的税收政策是重“开发和流转环节”，轻“保有环节”。 1.1.1 房产税，2.3可以看出，我国房地产流转环节的各项税收呈现逐年增加的态势，占总税收收入和地方财政收入的比重不大；受政府对房地产行业宏观调控政策的影响，2008年度部分相关税种税收收入占总税收收入和地方财政收入的比重略有下降。 　　2．房地产类收费　　我国目前涉及房地产的收费门类繁多且有地区差异，包括土地登记费、土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、房屋工程质量监督费等等，可谓五花八门，数目繁多。由于相当数量的收费由财政部门之外的市政规划，工商管理等部门征收，数据难以取得和统计。这里仅从地出让收入（注4：土地出让收入包括土地开发成本（征地、拆迁、土地置换等）和土地出让金，不等同于土地出让净收益。按照财政部、国家发改委、住房和城乡建设部联合下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》要求，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公租房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公租房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴）的角度，以土地出让收入为样本进行相关数据分析（见表2.4，2.5）。 　　从1998年开始，我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配取代了实行40余年的住房福利分配制度，住房分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动。1998年至2003年是我国房地产发展的第一个重要阶段。在这一阶段，政府将住宅作为居民新的消费热点，把房地产作为经济增长的支柱产业，并采取了优惠房贷、减免税、放宽商业住房信贷规模控制、实行预售房制度等一系列措施鼓励购房，刺激住房消费。居民住房需求得到了充分释放，房地产业快速发展。1992年至2003年，全国土地出让收入收入累计1万多亿元，其中2001至2003年就高达9100多亿元。自2003年下半年起，我国部分地区出现了房地产投资过热、房价上涨过高的现象。2004年，全国土地出让收入达到5894亿元；2005年达到5505.15亿元，2006年为7677.89亿元，2007为1.3万亿元。在国家信贷、税收、利率、土地收益分配管理等领域调控房地产政策的作用下，2008年，土地出让收入规模略有下降，为9600亿元。2009年全国土地出让收入突破1.5万亿元。由表2.5可以看出，在我国房地产投资快速发展、房地产价格高速上涨的几年间，我国土地出让收入占地方本级收入的比重超过三分之一甚至二分之一；在房价飙升的2007年，该比重比超过50％，即便是在受全球金融危机影响房地产市场滑坡的2008年，该比重也高达30％。土地出让收入对地方政府收入的贡献的确很大。 　　（三）我国房地产税制存在的主要问题　　从我国现行税制来看，主要存在内外税制不统一，重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等问题有待解决。 　　1．税种多，重复征税严重　　我国房地产税收体系涉及到流转税、所得税、财产税、特定目的税等多个相关税种，例如，对土地课税有城镇土地使用税和耕地占用税。这些税种在形式上虽相互独立，但实质上却有内