房地产估价——市场法.ppt

第四章 市场法 第一节 市场法的基本原理 一、市场法的概念 市场法：在求取一宗被评估房地产价值时，依据替代原理，将被评估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被评估房地产在评估基准日的价值。 市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等，是一种最直接，最有说服力的估价方法。 二、理论依据：替代原则 三、使用范围 1、没有发生房地产交易或房地产交易发生较少的地区（在中国广大的农村地区就很难使用 2、某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产：古建筑物等 3、很难成为交易对象的房地产：教堂、寺庙 4、风景名胜区土地 5、图书馆、体育馆、学校用地等。 第二节 搜集交易实例 一、搜集大量交易实例的必要性 二、搜集交易实例的途径 1、查阅政府有关部门的房地产交易资料。 2、向房地产交易当事人、四邻、促成交易的房地产经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。 3、与房地产出售者洽谈，获得房地产的要价等资料。 4、查阅报刊、网络资料上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 5、参加房地产交易展示会，了解房地产市场行情，搜集有关信息，索取有关资料。 6、同行之间互相提供，估价机构或估价人员可以约定互相交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。 7、与起草有关交易法律文件的机构或人员合作。 三、搜集内容的完整性和真实性 搜集内容： 1、交易实例房地产的状况：名称、坐落、面积、四至等； 2、交易双方； 3、成交日期； 4、成交价格； 5、付款方式； 6、交易情况如交易目的、交易方式、交易税费等。 第三节 整理和选取可比实例 一、选取可比实例的质量要求 （一）四个基本要求 1、物质的同一性或类似性 2、地点的同一性或类似性： 3、时间的接近性 4、交易情况的正常性 （二）具体要求 1、可比实例应与估价对象处在同一供求范围内。 2、可比实例的用途应与估价对象的用途相同 3、可比实例的规模应与估价对象的规模相当 4、可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同 5、可比实例的档次应与估价对象的档次相当 6、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同 7、可比实例的成交日期应与估价时点接近 8、可比实例的交易类型应与估价目的吻合 9、可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格。 二、选取可比实例的数量要求：一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个） 第四节 建立价格可比基础 一、统一付款方式 由于房地产价值量大，房地产成交往往采用分期付款的方式致富，所以就需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。 ▲例：某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。 二、统一采用单价 三、统一币种和货币单位 汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价 四、统一面积内涵 (1)建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套 内建筑面积/建筑面积 (2)套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/套内建筑面积 (3)建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积 五、统一面积单位 中国内地通常采用平方米、公顷或亩，香港地区和英国、美国习惯用平方英尺，台湾地区、日本和韩国一般用坪 1公顷=10 000平方米 1亩=666.67平方米 1平方英尺=0方米 1坪=3.30579平方米 例题： 搜集了甲乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付16万元人民币，第二期于半年后支付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。 其中:当期人民币年利率8%.1美元=8.3人民币 1平方英尺建筑面积=0.75英尺使用面积 第五节 交易情况修正 一、交易情况修正的含义 可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，由于要求评估的是估价对象的客观合理价格或价值，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将修正为正常的，这种