房地产市场竞争格局研究_图文.ppt

房地产行业竞争格局研究 二零一三年六月 目 录 房地产行业竞争概况分析 细分市场的竞争格局分析 住宅地产 商业地产 物流地产 养老地产 旅游地产 一、房地产行业竞争概况分析 2003年以来，房地产行业不断的面临各类调控政策，但在宏观经济较快增长、居民收入水平不断上升、城市化水平稳步提高、居民住房需求强劲等各种原因的综合作用下，中国房地产市场仍处于快速上升通道 十年内，全国房地产行业的销售面积从3.4亿平方米增长至11.1亿平方米，累积增长2.3倍；销售额从7956亿元扩大至6.4万亿元，累积增长7.1倍，市场规模不断扩大 一、房地产行业竞争概况分析 近年来，行业的准入门槛变高 随着房地产这个“蛋糕”越来越大，行业中企业的竞争也愈加激烈。从各梯队来看，近年来，进入销售排行榜的企业在金额和面积上呈现量级的提升，不同梯队的差距也进一步拉大，且同一梯队内竞争压力也在加剧 2010年 销售额门槛（亿元） Top10 329 Top20 150 Top30 118 2011年 销售额门槛（亿元） Top10 330 Top20 170 Top30 125 2012年 销售额门槛（亿元） Top10 461 Top20 235 Top30 171 一、房地产行业竞争概况分析 行业竞争态势分化加剧，市场集中度加剧 随着市场的逐步成熟，行业的集中度提升将是一个持续较长时期且渐进的过程。强者恒强局面凸显，企业集中度继续上升 2008年后房地产企业数量已连续呈现下降趋势，自金融危机后房地产行业开始洗牌，研究显示，到2015年房地产企业的数量将减至3.4万家，仅为2010年的二分之一 2010年—2012年，房地产行业的市场份额逐渐集中于前几阵营的企业中，一些中小企业将逐渐的被 淘汰出去 房地产企业的数量变化 Top10 、 Top10 、 Top10 的市场份额 一、房地产行业竞争概况分析 级别 2012年房地产企业梯队【销售金额（亿元）】 范围 企业数 企业 第一梯队 1000亿以上 3 万科、保利、绿地 第二梯队 500-1000亿 5 中海、万达、恒大、绿城、华润 第三梯队 300-500亿 9 碧桂园、世茂、龙湖融创、招商局、金地、富力、远洋、雅居乐 第四梯队 300亿 34 华侨城、中信、宏立城、华夏幸福基业等 以2012年为例，进行横向的竞争格局分析 房地产调控持续的背景下，企业优胜劣汰稳步推进。2012年，前十强房地产开发销售总额达7973.66亿元，占500强销售总额32% 2012年千亿企业由一家扩大为三家，500亿以上企业扩大为8家。整个行业的竞争阵型已经从前些年百亿的竞争态势转向千亿竞争 一、房地产行业竞争概况分析 从企业所有制的角度看，经过了房地产市场十年风雨变迁，六成国企退出房地产市场、民营企业话语权逐渐扩大、外资企业跃跃欲试，这一切铸就了房地产市场今日“三足鼎立”格局的初步建立 2004年以来，国土资源部和北京市政府分别出台了71号文和4号文，以这两个文件为标志。 政府要求所有土地必须通过政府部门以公开“招拍挂”的方式交易。国有房企直面市场竞争，优胜劣汰，从原有的几乎100%国企变成了不足40%国企。但保利地产、中海、天鸿等越来越强 SOHO中国 、万科、碧桂园等民营企业开始崭露头角。民营企业具有高效灵活的经营机制，快速的配给机制、投资决策、经营开发、企业管理、市场研究和经销策划。“国退民进”渐成定局 房地产开发高风险和高收益的特征，为外国资本的进入创造了条件，融资能力和资本运作经验优势明显的合资房地产企业也渐渐崛起 目 录 房地产行业竞争概况分析 细分市场的竞争格局分析 住宅地产 商业地产 物流地产 养老地产 旅游地产 二、细分市场的竞争格局分析 普通住宅 商业地产 物流地产 旅游地产 养老地产 品牌辨识度（综合考虑市场份额等多种指标） 二、细分市场的竞争格局分析 1 2 3 4 房地产行业的业态多元化。由于住宅市场的监控日趋严格和人民需求的日益多元化，商业地产、养老地产、旅游地产等新兴业态资产逐渐兴起 涉足房地产行业的企业不断扩大。例如养老地产市场出现了“险企系”和“房企系”的两大阵营，而电商企业在物流地产中占据了举足轻重的地位 房地产企业的竞争由对销售额的关注逐渐转变为品牌的竞争。如万科、保利、恒大等企业的集团品牌、产业品牌和产品品牌等为其带来较大的价值增值 大中型企业纷纷试水其他业态。随着新业态的兴起，很多传统房企逐渐提高了其他业态的投资，例如绿城声称未来要重投养老地产 房地产市场的特点分析 目 录 房地产行业竞争概况分析 细分市场的竞争格局分析 住宅地产 商业地产 物流地产 养老地产 旅游地产 从1997年起，住宅商品房化制度开始运行，历经十几年的发展，住宅地产逐步呈现去投资化、