房地产投资可行性研究——以福州与闽侯交界处某地块为例.doc

宗地XXXX号项目可行性研究报告 目 录 一、绪论……………………………………………………………………………3 （一）福州房地产市场概况……………………………………………………3 （二）福州闽侯交界处房地产市场概况分析…………………………………4 二、项目概况………………………………………………………………………4 （一）宗地XXXX号项目情况 …………………………………………………4 （二）宗地XXXX号规划总体要求及主要技术经济指标 ……………………5 三、周边环境………………………………………………………………………5 （一）项目周边环境分析………………………………………………………5 （二）周边生活配套设施………………………………………………………6 四、项目素质(SWOT)分析…………………………………………………………7 （一）优势………………………………………………………………………7 （二）劣势………………………………………………………………………7 （三）机会………………………………………………………………………7 （四）威胁………………………………………………………………………7 五、周边项目………………………………………………………………………7 （一）三盛托斯卡纳……………………………………………………………7 （二）泰禾红悦…………………………………………………………………8 六、总体发展构想…………………………………………………………………8 （一）项目定位…………………………………………………………………8 （二）发展思路…………………………………………………………………8 （三）总体规划理念……………………………………………………………8 宗地XXXX号项目可行性研究报告 一、绪论 （一）福州房地产市场概况 2013年，福州调控政策延续了12年的平稳基调，常态化运行。今年3月，全国出台的新国五条，其中确定了13年的福州房价涨幅不得超过人均可支配收入涨幅，其余细则跟进则更多着眼于细节方面的调整，以加强和完善现有的调控措施为主，并无实质新政策出台。年末福州出台的“榕七条”，提高了外地客户的购房门槛，而并未如其他城市般，提高二套房首付比例，作为以本地需求为主的福州楼市，整体实质影响有限。面对房价调控的压力，政府更多的通过限制高单价房源备案，限制或延迟高单价项目取得预售许可证等措施，让市场“成交均价”下降，对市场实质影响有限。稳定的政策环境，为今年福州楼市表现火热，提供了坚实的基础。经历了2012年的“破冰之旅”，2013年楼市稳中持续升温，加之政策环境稳定，城市规划利好，更多客户放下观望，走入购房者的行列。市场在2012年“去库存”为主后，今年开发商普遍加快推盘步伐，促使全年供应量大幅增长，2013年全年市区商品住宅供应308.5万㎡，环比12年增长51%，闽侯商品住宅供应241.8万㎡，较12年138.5万㎡涨幅达75%。供应量大幅增加的同时，市场成交量亦表现红火，2013年市区的商品住宅月均去化22.7万㎡，相比2012年20.9万㎡的月均值上涨9%，就市场整体而言，市区产品的消化主体依然是改善型需求，今年市区商品住宅套均成交总价约为202万元/套，高总价为主体的房源迫使刚需向福州周边楼市，尤其是闽侯区域转移，快速引爆闽侯楼市，拉动了全市二级市场13年表现火热，销量上涨。闽侯2013年商品住宅月均去化达18.2万㎡，较区域2012年13.6万㎡的月均值涨幅高达34%。成交量火热的同时，整体市场价格亦保持快速上涨的态势，2013年，福州市区商品住宅成交均价为16266元/㎡，环比12年涨幅达15%，闽侯2013年全年商品住宅成交均价9526元/㎡，环比12年上涨13%。2013年，福州在宏观调控政策常态化运行下，楼市表现火热，呈现量价齐升的良好态势。闽侯近两年楼市呈现良好发展态势，且政府加大土地推量，商住用地供应充足，全年闽侯共成交土地3098亩，成交占地规模达206.5万方，总建规模达425万方，两指数分别超过市区61、34万方，全年成交总金额达111亿元，较去年65亿元成交金额，增长了近50亿元。全年共出让9幅商住用地，总建规模达167.3万㎡，与市区商住用地基本持平。市区商住用地供应吃紧，导致开发商对于商住用地需求意向趋于强烈，上街厚庭地块拍卖现场，更是吸引了泰禾、中海、万科、深深、融信、正荣等十多家全国品牌房企和本土实力房企前来参与竞拍，场面异常火热，在出让的9幅商住地块中，其中有6幅地块溢价率超过100%，在110-262%之间，竞争激烈，而闽侯商住用地的推售，在一定程度上缓解了开发商住宅用地储备需求，闽侯未来土地供应将依然维持在高位，迎来“侯时代”。