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地产培训-房地产开发流程 决策拿地阶段 规划设计阶段 项目施工阶段 销售服务阶段 决策拿地阶段 规划设计阶段 项目施工阶段 销售服务阶段 决策拿地阶段 规划设计阶段 项目施工阶段 销售服务阶段 主价值链 决策拿地阶段 规划设计阶段 项目施工阶段 销售服务阶段 项目研究 投资分析 投资洽商 签订契约 开发监控 投资回收 投资分析阶段 投资确定阶段 投资管理阶段 投资分析阶段 投资确定阶段 投资管理阶段 项目研究 投资分析 投资洽商 签订契约 开发监控 投资回收 辅价值链 战略管理 人力资源与行政管理 金融投资与财务管理 信息管理 市场研究 投资决策 土地获取 市场定位 产品策划 规划设计 招标投标 施工组织 质量成本进度 品牌传播 销售组织 物业管理 房地产开发价值链 房地产企业流程总框架图 运营管理 营销策划 设计研发 成本管理 招标采购 工程管理 报批报建 国土使用权证 选址意见书 用地规划许可证 方案报规批复 项目开发总体计划 概念/方案设计 目标成本估算 合约规划 目标成本确定 招标采购计划 扩初/施工图设计 营销策划 销售准备 设计变更 价格策略 开盘 动态成本监控 变更/签证/付款 招标采购 现场项目管理办法 施工管理 现场前期准备 工程规划许可证 基础提前开工审批 施工许可证 商品房预售许可证 竣工结算 预验收与整改 竣工验收备案 物业验收接管 项目可行性研究 物业/客服 产权证 项 目 后 评 估 项 目 定 位 策 划 设计计划 工程建造计划 采购计划 推广计划 回款计划 交房计划 销售过程管理 交房 销售后续管理 客服管理 前期介入 房地产企业项目开发流程：土地获取阶段 主要阶段 主要工作内容 工作部门 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 协办部门 土地获取阶段 土地信息收集 现状图 落实地块具体位置及周边情况 　 发展中心 　 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 　 发展中心 　 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。 市场：实地踏勘地块，了解地块素质 发展中心 市场研究中心 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、居住区、交通等情况 市场：对周边购买力、交通和商业状况进行调研，了解基本情况 发展中心 市场研究中心 了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。 　 发展中心 　 土地初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。 　 发展中心 　 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本测算 　 发展中心 　 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 市场：了解周边项目的产品、售价和销售情况及开发进度 发展中心 市场研究中心 房地产项目开发流程：土地获取阶段（续） 主要阶段 主要工作内容 工作部门 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 协办部门 土地获取阶段 土地深判 可行性研究报告 现状图（四至电子文件） 　 发展中心 　 市场深度调研 市场：深入理解周边居民状况、现有业态和项目状况，深入理解区域市场 发展中心 销售中心 市场研究中心 项目最终定位 市场：对周边消费群体和项目状况进行深入分析，对项目定位、客户定位、业态定位和产品定位，对项目发展提出策略性建议 发展中心 销售中心 市场研究中心 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 市场：协助进行成本、售价、利润率的平衡 发展中心、运营部 市场研究中心 开发周期及付款计划 　 发展中心 工程部 开发部 销售 项目方案确定 市场：根据定位，对项目方案提出建议，确定最终方案 发展中心、研发部 市场研究中心 现金流测算 　 发展中心 　 寻找合作资金 项目招商报告（前期阶段） 区域宏微观市场研究 市场：协助提供区域市场研究报告 发展中心 市场研究中心 项目招商版盈利能力分析 　 发展中心、运营部 　 明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段） 项目投资策划书 发展中心 财务中心 合作伙伴确定 　 发展中心 财务、集管 合作方案确定 发展中心 财务、集管 合作细节确定 发展中心 财务、集管 引资（商业计划书） 签署战略合作协议 　 发展中心 财务、集管、综合 合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 　 发展中心 财务、集管、综合 主要阶段 主要工作内容 工作部门 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 协办部门 土地获取阶段 投标、摘牌 投方案标 项目方案确定 　 发展中心 　 投经济标 确定土地上限 　 发展中心 　 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格