房地产汇算清缴北京名师培训资料——5、完工标准.ppt

完工标准 主讲： 第一部分：房地产企业六大收入解读 三、完工标准问题 完工标准不但是预售收入转化为销售收入的分水岭，也是开发成本结转为销售成本的分水岭，意义重大。 完工标准的重要性（两种原因）： 1、实际毛利率大于预计毛利率，可能导致补税。 2、完工后，税务稽查风险大大增加。完工前，税务机关只查收入和期间费用，不会检查开发成本。 案例：2007年专项检查中，某企业开发的楼盘尚未完工，稽查人员检查出有1000万的假票，因此判定该企业多列成本1000万元，补缴税款330万元。 稽查局的定性处理，是否准确？应当如何处理？ 在实务检查中，区分完工楼盘和未完工楼盘，十分重要。 思考：稽查局查未完工楼盘和完工楼盘的区别？是否需要善意提醒稽查人员，查未完工楼盘，不要去查成本？ 第一部分：房地产企业六大收入解读 三、完工标准问题 （一）完工开发产品的标准 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 第一部分：房地产企业六大收入解读 三、完工标准问题 （一）竣工证明是指“竣工验收备案表”。 案例：2007年在某地区进行纳税检查时，发现某开发企业在2006年12月31日做的竣工备案，因此判定该楼盘完工年度为2006年度。该企业仍然按照预售收入申报纳税。 经过检查开发成本，发现开发成本中有1500万不符合规定的发票（10分钟查出1500万的方法），同收入综合计算后，计算出该企业应补税600万。 企业的应对： 1、认为完工时间为12月31日，近似等于2007年，因此完工年度应该算作2007年。（积极工作不见得是好事，方向不对，努力白费） 还有2008年底做竣工备案的，积极工作是为了多缴8%的税款。 2、企业律师提出，竣工证明材料并未报房管局备案，因此不算完工。 总局领导的解释。 第一部分：房地产企业六大收入解读 三、完工标准问题 （二）开发产品已开始投入使用。 1、竣工备案和投入使用那个在先？ 为什么有了竣工备案标准，还要设立投入使用标准？ 2、如果竣工备案时，开发产品尚未通过建筑验收、未进行竣工决算，但是已经实际入住，是否视为完工，缴纳企业所得税？（国税函【2009】342号文件）。 3、税务稽查如何判定实际投入使用？什么是稽查证据？ 拍照片？还是挨家挨户敲门做询问笔录？（上海局的做法） 4、稽查干部提出的问题。（30层楼已经盖了28层） 5、引申：中纪委的累计折旧问题。 （三）初始产权证明是指“大房产证” 第一部分：房地产企业六大收入解读 三、完工标准问题 （二）开发产品已开始投入使用。 1、竣工备案和投入使用那个在先？ 为什么有了竣工备案标准，还要设立投入使用标准？ 2、如果竣工备案时，开发产品尚未通过建筑验收、未进行竣工决算，但是已经实际入住，是否视为完工，缴纳企业所得税？（国税函【2009】342号文件）。 3、税务稽查如何判定实际投入使用？什么是稽查证据？ 拍照片？还是挨家挨户敲门做询问笔录？（上海局的做法） 4、稽查干部提出的问题。（30层楼已经盖了28层） 5、引申：中纪委的累计折旧问题。 （三）初始产权证明是指“大房产证” 第一部分：房地产企业六大收入解读 三、完工标准问题 （四）如果一个小区的一栋楼达到三个标准，该小区是否算作完工？ 思考：完工标准针对的是一个小区还是一栋楼？ 完工标准针对的是成本对象，因此成本对象的划分同完工标准息息相关。 第一部分：房地产企业六大收入解读 三、完工标准问题 （五）执行完工标准的制度性保障有什么？ ☆计税成本的核定权与税务处罚权 问：在稽查过程中，发现该企业已经达到完工标准，却未及时将预售收入确认为销售收入，未及时结转计税成本，税务机关将如何处理呢？ 第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算