房地产评估方法-市场法79521921.ppt

房地产估价方法——市场法 ;一、市场比较法基本原理 二、可比实例的搜集与选取 三、可比实例成交价格的处理 四、比准价格的综合估算与求取 五、市场法估价总结与应用实例; 一、市场法的基本原理 ;类似房地产：包括区位、权益和实物三个方面应相同或相近 地段相近（或类似地区）：在同一街区（同一供需圈）或土地利用类型相同或相似 权益相同：同为所有权或使用权 结构相似：同是高层并且都是砼结构，在大类结构相同的情况下，最好还要小类相同，如同为砖木一等。 用途相同：同是住宅或写字楼或商场 ;理论依据;2、市场比较法的适用条件和范围;3、市场比较法估价操作步骤;具体包括以下步骤： （1） 收集交易实例 （2） 选取比准实例 （3） 建立价格比较修正的基础 （4） 交易情况修正 （5） 交易日期修正 （6） 房地产状况修正 （7） 综合求取比准价格;二、可比实例的搜集与选取;2、选择比较实例房地产;三、可比实例成交价格的处理;2、房地产交易情况修正;?造成成交价格偏差的因素： ;交易情况修正的方法 ;3、房地产交易日期调整;1731;4、 房地产状况调整;房地产状况调整的思路和方法 房地产状况调整的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度；最后根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。 修正方法： 1）直接比较修正 ----以估价对象的房地产状况为基准（为100），将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。 修正比率=100/（100 + R）或1/(1+R%) 2）间接比较修正 ----先将可比实例状况修正为一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，估价对象的房地产状况与之比较得到修正价格的比率。 修正比率= 100 × （100 + R2） （100 + R1） 100 ;例1：在采用直接比较法进行房地产状况修正中，判定某可比实例的房地产状况修正系数为0.98，其依据是（ ） A.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% C.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% D. 可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% 例2 比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况修正，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分，则房地产状况修正系数是多少 ？ [解] 房地产状况修正系数： 100/102 ×?97/100= 0.95 ;房地产状况调整应注意的问题 ;四、比准价格的综合估算与求取;2、比准价格的综合估算方法 平均数法 ①. 简单算术平均数法 ②. 加权算术平均数法 中位数法 众数法 3、比准价格综合估算方法的选用判断 对于同一个案例，使用不同的综合估算方法，其结果通常是不同的。即是说，采用平均数法、中位数法或者众数法，对估价结果的影响是不同的。即使采用平均数法，具体是采用简单算术平均数法，还是加权算术平均数法??以及加权算术平均数法中采用不同的权重，其最终估价结果也是不同的。 实际估价中，如何选用不同的综合估算方法也是一个难点，它需要专业房地产估价人员有丰富的估价经验和较强的分析影响因素重要性的判断力。;五、 市场法估价总结与应用实例;谢谢观赏！！！