房地产销售基础法律培训.pptx

房地产销售基础法律培训;一、合同版本;三、认购书定金返还问题;1、合同是否有效？2、合同履行顺序？ 过户→占有→付款→订约3、未能取得房屋的买受人应如何处理？;2、法院观点 当事人对范式合同相关合同条款的理解发生分歧时，不能按照格式条款规则来处理。但由于购房者趋于弱势地位，根据具体情况，针对某些条款可适当按照有利于消费者一方去解释合同条款，从而做出有利于消费者的解释。在实际效果上趋同于格式合同。简而言之，对于范式合同是否格式合同问题上，根据具体情况，针对某些条款，可以格式条款去理解，从而做出有利于消费者的解释，但不要去说范式合同条款就是格式条款  对于示范文本以外的其他开发商自行制定的条款，这些条款应与格式条款的性质比较类似，实践中对于这些条款还是会认为是格式条款。 案例：吴江“亿佰生活广场”开发商以格式条款保留外墙面使用权无效案件3、签约注意事项 （1）在合同订立时销售员应采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识 （2）按照买受人的要求对该格式条款予以说明 买受人写手“本人已充分阅读、了解并已在签约前就本补充条款与出卖人进行了充分协商，且出卖方已按照本人的要求对上述相关条款予以说明，对其中各项内容尤其是免除或者限制责任的条款、加重买受人责任及排除买受人主要权利的条款、合同违约及解除条款等均已完全理解并同意遵守。”;1、查看身份证、结婚证、户口簿，复印件与原件应核对一致2、购买房屋有共有权人的，签约时共有权人必须亲自到场签字，如委托他人代办 的，要有书面委托书，如条件许可，建议委托书能进行公证。3、对限购、限贷条件的审查，在订约前由买受人签署声明保证 （1）限购条件 ①在市区已有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房（本市户籍限购2套）； ②能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 （2）限贷条件 贷款购房仅可2套房 （3）限购人群能否购房 ①法律层面：合同有效，但无法办理产权证 ②行政管理层面：禁止销售，否则按违规销售处理;八、外籍人士购房问题;十、期房与现房的区别;2、阁楼、阳台面积是否为赠送？（涉及是否虚假宣传） 《苏州市房屋面积计算规则（暂行）》 全封闭阳台：房屋建筑面积按全部计算的范围。 非封闭的阳台：按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 阁楼：层高超过（含）二点二米的部位，应当计算建筑面积，记入房屋权属证 书；不超过二点二米的阁楼，记入房屋权属证书附记栏。 3、楼顶露台、底楼花园面积的产权归属？ （1）属性：按照规划性质确认，常规性质为共有 （2）能否作为房屋专有部分销售？ 露台：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 绿地：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。;1、预售价格的最高售价备案制度 从2009年1月1日起，物价局已暂停执行对普通商品住房销售前的价格审批，改为最高售价备案制度。2、一价清制度 商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格。商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、安全监控系统、进户门、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，合同成交价格之外不得收取其他费用。 （1）与房屋有关的建设费用都应包含在合同成交价中，但不包含代收代缴费用、物业管理费。 （2）对于商品住房建设成本中个别工程（或配套设施）项目确因特殊原因暂时无法预算费用，商品房经营者必须公示说明并与购房者在签订购房合同时约定收费及其收费方式。如没有任何约定（合同、协议）的，在交付新房时，商品房经营者不得向购房者收取合同成交价格之外其他任何费用，也不得将其他部门和单位收取的各种费用转嫁到购房者身上。;3、明码标价制度 商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。 （1）房屋销售价格、优惠条件、优惠标准、销售状态、实际成交价格（对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示，并标示所有已销售房源的价格信息） （2）