房地产商业税费.ppt

* * 上海商业地产税费详解 上海巽坤房地产投资有限公司 上海巽坤房地产投资有限公司 过户 签约 签订买卖合同 评估 评估地区指导价 首付 商业首付50%起 缴税 按照核定金额缴税 不动产二手签约大致流程 上海巽坤房地产投资有限公司 地区指导价：是指区域内国家接受的最低过户价 原购价：是指业主购买商铺时过户的总价 原契税：是指业主购买商铺时缴纳的3%的契税 专业词汇 上海巽坤房地产投资有限公司 契税 1 增值税 2 土地增值税 3 个人所得税 4 印花税 5 商铺过户时都需要缴纳哪些税费？ 上海巽坤房地产投资有限公司 房产税 6 契税:是在房地产买卖、赠与或交换订立合同时，以所有权发生转移变动的不动 产 为征税对象，征收的一种财产税。 税率：全额的3% 契税的计算方式：（商铺面积X地区指导价）/1.05X 3% 契税 上海巽坤房地产投资有限公司 增值税 上海巽坤房地产投资有限公司 增值税：是对不动产的单位或者个人，就其不动产增值部分征收的一种税费。 营业税计算方式（过户价-原购价）/1.05X5.6% 营改增之后，营业税改为增值税。 附加税 上海巽坤房地产投资有限公司 按照差额（税务核定价-购入价）÷1.05*（5%+0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。 土地增值税 上海巽坤房地产投资有限公司 土地增值税：是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物而究其增值部分征收的一种税费。 计算方式： （增值额 X a-扣除总额X b）征收 其中，a 从30%至60%不等；b从0至35%不等 个人所得税 上海巽坤房地产投资有限公司 个人所得税：是指个人将拥有合法产权的不动产权转让取得收入征收的税费。 税率：20% 提供原购发票收取差额20%、不提供原购发票收取全额20% 个人所得税计税方式：提供原购发票 地区指导价-（原购价+原契税+本次营业税+土地增值税）/1.05X 20% （本次出售价格－本次出售所缴纳的营业税－本次出售缴纳的土地增值税－原购入时缴纳的交易手续费－原购入时缴纳的登记费、抵押费以及图纸费－本次出售时的评估费用－本次出售时的买卖合同公证费）*20%?? 印花税 上海巽坤房地产投资有限公司 印花税：是指经济活动中签订各种合同、产权转移等征收的税费。 税率：买卖双方各承担不动产全额的0.05% 计算方式：地区指导价（评估价）X0.1% 住宅免征 房产税 上海巽坤房地产投资有限公司 房产税：是指以房屋为征收对象，按照房屋的原值或租金向产权所有人征收的一种税费。 计算方式：房产原值X75%X1.2% 房产税滞纳金：0.05%X滞纳天数X房产税税额（最长可追缴5年） 暂时未征收 中介服务费 图纸费 契税 总额 土地增值税 个人所得税 交易手续费 印花税 评估费 买方 共同 卖方 交易商业不动产所需缴纳的税费 上海巽坤房地产投资有限公司 贷款手续费 Click To Edit Title Style 上海巽坤房地产投资有限公司 土地增值税计算 扣除项目为 出售方取得房屋时缴的契税 买进价X5%X买进年数（折旧） 本次出售错缴纳的增值税 本次出售所缴纳的印花税 原值购房发票金额 增值部分为 本次出售价格—扣除项目 增值率为 （增值部分/扣除项目）X 100% 第一PPT模板网： 对应的表格 适用税率 对应扣除系数 土地增值率≤50% 30% 0% 50%土地增值税率≤100% 40% 5% 100%土地增值税率≤200% 50% 15% 土地增值税率200% 60% 35% 土地增值税系数表 上海巽坤房地产投资有限公司 土地增值税计算方法：增值部分x适用税率—扣除项目x扣除系数 注意：办公楼、商铺、车位如果原购房发票、契税单遗失且通过查阅调档的方式无法获得，导致的后果是即使做了评估报告，只有土地增值税可以用评估报告作为抵扣项目，但个税和增值税是不认评估报告价值的，此时视原值为零即全额缴纳营业税且差额个税中，不能抵扣原值！【注：各区认定上有细微的差异，此文仅供参考，具体以各区房地产交易中心税务部门要求为准】 例案： 上海巽坤房地产投资