房地产风险投资.ppt

对于利率风险，我查的资料说是这种反比关系，但是我不敢苟同，究竟能对房地产价值产生多大影响得看利率高到什么程度，利率高了，开发商的钱就少了，房子也就少了，但是贷款的人数也少了，也就是说供变少了，求也变少了，所以究竟对价格产生什么影响，不一定。 * 房产税是非常狠的政策，好像现在开始征收了吧，我也不太清楚，但房产税确实太狠了，请问如果房产税的税率是百分之百，甚至百分之二百，这个。。。。你懂的，你买房不仅不能赚钱，还得赔钱，那时房地产市场能什么样可想而知。 * 自然风险怎么理解呢？新盖的机械楼挖出来个东西。。。。 * 对于任何一个房地产投资者而言，因其财务能力有限，故其自留风险的能力也有限：在房地产投资活动中，有些房地产风险可能会给房地产投资者带来灾难性的损失，以房地产投资者自身的财力根本无法承担，因此，房地产投资者必须采用风险转移方法将房地产风险转移出去。 比如，我买完房子进行出租就是很好的转移方式。 * 讲讲套期工具 * 要点是在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目 * 目前，随着人类社会的不断发展和人民的生活水平的不断提高，人们对住房的要求也是越来越高，特别是我国加入世界贸易组织以来，所以，房地产行业正在朝着一个正确的、健康的、稳定的方向进一步快速发展着?以致于房地产行业在我国国民经济产值的比重已经远远超过了我们的想象！甚至房地产企业在一定程度上深刻影响着我国国民经济的健康发展！决定其发展趋势！房地产行业已经成为了国民经济发展的一个基本生产要素。但是在房地产投资项目的过程中，企业也是存在着很大的风险和挑战。 房地产？房地产。 有什么挑战？ 风险的定义 ①风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。 ②所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）。 ③风险与不确定性的区别 风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。 风险 1、通货膨胀风险 2.市场供求风险 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 3.资金变现风险 资金变现，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性最好，股票和债券等投资的变现性次之，房地产投资的变现性较差。 房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的时间和方式的原因，导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币或折价变现，从而给房地产投资者带来损失的风险。 4.利率风险 ?? 市场利率变动会影响房地产的价值，在房地产预期年收益一定的情况下，市场利率越高，房地产投资价值越低，两者呈反比关系。 5．政策风险 政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。 6．社会与政治风险 社会风险与政治风险是指由于政治、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。 7.自然风险 指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。 8.周期风险 房地产投资风险防范 （一）风险自留 风险自留是指房地产投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失。 风险自留可以包括两个方面的内容：承担风险和自保风险。 （二）风险转移 风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。 风险转移是房地产经营者处理风险的一种重要方法。 （1）非保险型转移 投资者通过合同,将风险损失转由另一方承担和赔偿。 （2）房地产保险 （三）风险组合 这种方法是将许多类似的但不会同时发生的风险集中起来考虑。风险组合可以通过增加风险单位数量来提高企业预防未来损失的能力。房地产投资者可以扩大规模，从事多种经营规避风险。这在市场波动大、竞争激烈的市场环境中是极为必要的。 （四）风险预防 风险预防是指事先采取相应的措施，阻止房地产风险损失的发生。在房地产投资活动中，风险预防也是处理房地产风险的重要方法之一。例如，预防火灾的发生以保护房地产商品的完善，利用保护装置防止意外事故的发生，对危险品采用控制措施等都属此列。 （五）风险回避 风险回避是指房地产投资者发现某项房地产投资可能出现风险损失，有意识地采取回避措施。例如，预期某地区发生战争的可能性极大，投资于该地区的房地产商品可能有惨重的损失，那么，房地产投资者可以采取风险回避的方法，放弃对该地区的房地产投资计划。再如，破旧的建筑物进行爆破，会带来极大的风险，则可以委