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第一部分、当前市场形势 一、当前房地产市场形势分析  08年，充满悬念的楼市在萧瑟与低迷中即将逝去。09年的中国楼市又将走向何方呢？对这样一个话题，我们在分析08年全国的经济走势、行业的发展之后，得出了如下的一些结论：  1.?整体经济形势不容乐观，开发企业资金链依然紧张  08年是全球金融市场动荡不安的一年，爆发于美国华尔街的“金融海啸”，不仅让全球的金融市场遍体鳞伤，而且让许多国家的实体经济也受到了巨大的影响。作为出口贸易大国，中国受到的影响也是非常大的，这不仅表现在中国股市的大幅下跌，出口的大幅减少，而且更加表现在中国的实体经济层面，广东、江浙等地众多的中小经济实体的纷纷倒闭和破产，充分的说明了这一点。  08年中国的钢铁行业、煤炭行业、纺织行业等众多行业都处于亏损状态，房地产行业由于政府前期进行了力度较大的调控，又加上金融风暴的影响，市况十分萧条。国内许多的房地产企业面临着的严重的资金困境。在此大环境下，08年特别是下半年，开发企业日子过得很艰辛。估计09年，楼市也不会有太大的改观，开发企业的资金链依然紧张。  2.?09年新盘入市节奏放缓，楼面价将现回落 08年不仅销售同比下降明显，开发商开盘入市的力度也明显下降。供应减少、销售下降，市场的供需双方处于僵持局面，不仅仅是购房人，包括开发企业也对后市的预期较为悲观，市场的艰涩、资金链的紧绷令开发企业放缓了新盘供应的节奏，09年上半年，如果市场仍未出现回暖，新盘上市量将进一步减少。 此外，09年成交土地的楼面价将出现回落。一方面是因为，开发商面对低迷的市场，投资开发将更加理性，争夺地王的现象不会再现。另一方面，保障性住房用地的不断推出，对周边商品房用地的楼面价格也会产生影响。如果周边商品房用地的楼面成本过高，面对低迷的市场环境，周边保障性住房的竞争压力，开发商将无利可图，因此不会过高竞价。在低迷的市场环境下，高楼面价已经丧失了存在的基石。 3.?购房者更趋理性，整体交易量回暖缓慢  与07年上半年购房者狂热的非理性购房的火爆场面相比，08年排长队买房，托人找关系买房的现象已经一去不返了。在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下，购房者的观望情绪与日俱增。尽管开发商挖空心思的打折、降价促销，但是也不能让购房者心动。购房者对楼市的预期发生了改变，楼市也从卖方市场转向了买方市场，这种情况下，购房者的购房行为变得越来越理性化了。 09年楼市供大于求的基本面不会发生明显的变化，交易量回暖的节奏比较缓慢。从市场规律来看，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候，楼市的消费才会真正的调动起来，而这就需要开发商大幅降低产品的价格。如果市场销量仍未复苏，一旦部分开发企业资金链断裂，将可能出现大面积低价抛售的现象，加重市场悲观预期，市场仍会处于相持阶段，整体的交易量自然也难迅速回升。  4.?房价进入周期性调整期，短期内无反弹迹象  08年的房价已经进入了周期性的调整期，受此影响，09年楼市的房价仍将是下行趋势，而且，短期内不会出现反弹的迹象。 中国的房价自03年以来一直呈上涨的态势，特别是06、07两年，上涨的速度非常快，已经远远偏离了价值本身，这必然会导致价格向相反的方向发展。而房价到08年下半年才出现了实质性的下降，一旦下行通道打开将很难扭转，预计09年的总体房价水平将会继续回落。 总体上讲，09年楼市将进入周期性的调整期，在买方市场的大背景下，购房者将变得更加理性，前期支撑房价快速上升的因素已经发生了变化，也决定了房地产市场短期内难有起色。而且，随着政府保障性政策的不断推进，09年保障性住房的供应量会平稳增加，商品房销量和价格不会有太大的改变，并且有进一步回落的可能。 二、威海房地产市场现状1.?受大环境影响，威海房地产市场出现“停滞”现象 2008年年初，由于延续了2007年的销售势能，威海房地产市场振幅动荡还不是特别明显，不少开发企业对形势的估计过于乐观，还没有预见到“危机”正一步步逼近。 进入2008年下半年后，市场明显降温，成交量萎缩、外地投资客观望情绪严重，不少开发企业资金链开始断裂，停工和延期开工的项目增多。在销售市场上，已经开始出现变相降价甚至直接打折促销的现象，但收效甚微。 更让人担心的是，由于信心受到打击，威海大多数消费者以及业内人士对2009年的房地产形势都不看好，开发企业将面临新一轮更加严峻的考验。 2.?分销市场现状令人堪忧 07—08年初分销商的数量不断增多，但队伍素质参差不齐；随着国家宏观调控下，楼市低迷，加之金融市场动荡，外地投资置业客群的持币观望态度加重，同时在利益驱使下，分销无序竞