某某楼盘营销策划案.doc

**花园 三期营销案 第一章 市场透视 3 1. 2004—2008年5年来江门市商品房概况 3 ? 成交面积分段情况 3 ? 成交户型分段情况 4 ? 成交房价分段情况 4 2. 江门市别墅市场概况（包括新会区） 5 ? 江门市别墅市场 5 ? 新会区别墅市场 12 3. 江门市洋房市场概况（包括新会区） 18 ? 新会区洋房市场 18 ? 江门市洋房市场 26 第二章 项目理解 36 1. SWOT分析 36 2. 对策 37 第三章 目标市场 39 1. 目标市场 39 2. 目标客户 39 【 客户分析 】一 40 【 客户分析 】二 40 【 客户分析 】三 41 3. 客户心理 41 第四章 整合推广 43 1. 项目定位 43 1-1 定位原则 43 1-2 项目理解 43 1-3 项目定位诠释 43 1-4 楼盘定位的理由 43 1-5 项目定位的依托 44 1-6 项目定位 44 2. 推广策略 45 2-1 背景导入 45 2-2 策略构想 46 2-3 营销推广手段运用 47 2-4 媒体运用依据 47 2-5 媒体组合 49 2-6 媒体运用 50 2-7 时间节点部署 59 第五章 改良建议 60 1. 小区入口建议（包括人行入口和车行入口） 60 ? **花园人行入口样式建议 60 ? **花园车行入口样式建议 61 2. 泛会所建议 62 3. 智能化建议 64 4. 售楼部重新设置建议 64 5. 环保节能的建议 66 ? 外保温墙：给建筑穿上保温衣 66 ? 明厅明卧：让所有房间享受阳光 66 ? 玻璃窗：貌似冰箱的温度调节 66 ? 新风系统：房子也是天然氧吧 66 ? 绿地面积：大绿化便于调节气候 66 ? 太阳能系统和空气能等 66 第六章 价格定位 67 1. 销控和定价 67 2. 定价策略 67 2-1 定价原则 67 2-2 影响价格因素 68 2-3 重新定价 68 第七章 广告预算 76 市场透视 2009年前三季度市场走势分析 根据蓬江区、江海区房屋交易情况统计，今年 1-9 月房屋交易登记情况如下： 　　一、商品房交易（含预售）情况 　　据统计，两区其中商品住宅交易情况是：成交宗数 10362 宗，同比增长 4535% ，成交建筑面积 127.98 万平方米，同比增长 46.87% ；成交金额 474614.01 万元，同比增长 49.26% ；成交均价 3708.50 元 / 平方米，同比增长1.63% 。 其中预售商品住宅交易情况是：成交宗数 5401 宗，同比增长 53.66% ，成交建筑面积 72.56 万平方米，同比增长 56.21% ；成交金额 289325.03 万元，同比增长 39.56% ；成交均价 3987.39 元 / 平方米，同比下降 10.65% 。 预售商品房交易环比情况表 　　项目 时间 商品房 其中：商品住房 成交宗数 环比（%） 交易均价（元/㎡） 环比（%） 成交宗数 环比（%） 交易均价（元/㎡） 环比（%） 1 月 314 -44.03 4195.71 1.02 256 -43.36 4053.41 0.13 2 月 301 -4.14 3929.01 -6.36 246 -3.91 3857.95 -4.82 3 月 779 158.80 3926.31 -0.07 626 154.47 3820.76 -0.96 4 月 582 -25.29 3860.37 -1.68 556 -11.18 3828.01 0.19 5 月 913 56.87 3905.94 1.18 788 41.73 3868.07 1.05 6 月 1119 22.56 4089.82 4.71 1060 34.52 4014.37 3.78 7 月 914 -18.32 4194.42 2.56 882 -16.79 4111.45 2.42 8 月 618 -32.39 4076.76 -2.81 608 -31.07 4012.21 -2.41 9 月 462 -25.24 4717.46 15.72 379 -37.66 4372.56 8.98 　　从上表数据来看，两区今年预售商品房成交宗数从 3 月开始上升，交易均价从 2 月开始稍微下调， 6 月开始有所回升，但基本维持在 3900 元左右。这主要是各开发商年前采取降利促销手段，使得交易均价环比下降，交易成交量上升 。 但自 6 月市区以高价拍